Dlaczego warto wybrać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego?

Najczęściej powody zawarcia takiej umowy to konieczność uzyskania kredytu bankowego, sprzedaż własnego mieszkania w celu sfinansowania nowego zakupu, lub też chęć ochrony odsetek z lokat bankowych, które kończą się wkrótce.

Podpisując umowę przedwstępną, sprzedający chce mieć pewność, że Kupujący nie wycofa się z transakcji, natomiast Kupujący – że Sprzedający nie zrezygnuje z umowy na rzecz lepszej oferty. Jednak ważne jest, aby wybrać taką formę umowy, która zapewni odpowiednie zabezpieczenie i spokojny przebieg całej transakcji.

Ale jaką umowę przedwstępną podpisać, aby jak najlepiej nas zabezpieczała?

Mamy dwa rodzaje umów przedwstępnych - w formie umowy cywilnoprawnej oraz w formie aktu notarialnego. Warto znać różnice i korzyści płynące z wyboru konkretnej formy, aby podjąć świadomą decyzję, która zapewni bezpieczeństwo transakcji.

1. Umowa przedwstępna w formie umowy cywilnoprawnej

To najpopularniejsza i najprostsza forma zawarcia umowy w Polsce. Taka umowa może być sporządzona w formie pisemnej, i nie wymaga podpisu u notariusza. Często jest to szybka i tania opcja, którą wybierają osoby chcące uniknąć kosztów związanych z notariuszem.

Zalety:

• Szybkość i niskie koszty sporządzenia

Wady:

• Brak pełnej ochrony prawnej i bezpieczeństwa
• Trudności w egzekwowaniu zapisów, np. jeśli jedna ze stron nie wywiąże się z zobowiązań
• Konieczność sądowego dochodzenia roszczeń w przypadku sporu
• W razie niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej (ostatecznej) strony mogą tylko rozliczać się z zadatku i poczynionych nakładów – nie można „przymusić” do zawarcia umowy sprzedaży

2. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego

Jest to najbezpieczniejsza i najbardziej wiarygodna forma umowy. Zawarta przed notariuszem, ma moc dokumentu urzędowego, co oznacza, że jej treść jest bezdyskusyjna i silnie chroniona prawem.

Zalety: 

Pełna wiarygodność i moc dowodowa

• Notariusz dokładnie weryfikuje stan prawny, księgę wieczystą oraz dokumenty związane z nieruchomością jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej, co pozwala na wykrycie ewentualnych nieprawidłowości i uniknięcie problemów w przyszłości, jeszcze przed związaniem się stron umową.
• Możliwość dochodzenia przed sądem zawarcia umowy sprzedaży na warunkach określonych w umowie przedwstępnej, w przypadku gdy jedna ze stron uchyla się od tego.
• Możliwość wpisu w księgi wieczystej. W Dziale III Księgi Wieczystej pojawia się wówczas wzmianka dotycząca roszczenia, co do nieruchomości, a więc do wykonania umowy zgodnie z jej ustaleniami i zapisami. Za wniosek o wpis roszczenia sąd pobiera opłatę w wysokości 150 zł. Dodatkowo, po podpisaniu umowy sprzedaży należy zgłosić wniosek o wykreślenie tego wpisu z księgi wieczystej, co wiąże się z opłatą w wysokości 75zł (połowa kwoty za wpis). Nie ma ryzyka, że sprzedający spróbuje sprzedać nieruchomość innej osobie.
• Jasno określone warunki, terminy i zobowiązania – można nim skutecznie zabezpieczyć zapłatę czy wydanie kluczy, a także co się dzieje gdyby do umowy nie doszło (co z zadatkiem lub zaliczką, co z kosztami). Przy akcie notarialnym strony z góry ustalają kiedy zapłacą kolejne części ceny, kiedy wyprowadzą się z nieruchomości, kiedy przekażą klucze i mogą ustalić inne warunki sprzedaży
• Ułatwiona realizacja transakcji w przyszłości, ponieważ wiele warunków jest już ustalonych.
• Notariusz już przy umowie przedwstępnej poinformuje strony o wszelkich aspektach związanych z daną nieruchomością i z daną transakcją (podatki – w tym dochodowy, od spadków i darowizn, opłaty do urzędów, postępowanie wieczystoksięgowe). W sytuacji sporu, druga strona może dochodzić swoich praw przed sądem na podstawie aktu notarialnego.

Wady:

• Opłata notarialna za sporządzenie umowy
• Konieczność wizyty u notariusza

Głównym kosztem jest taksa notarialna, której wysokość jest zależna od wartości przedmiotu umowy oraz od notariusza. Wielu notariuszy natomiast jest gotowych obniżyć cenę umowy przedwstępnej, gdy zobowiążemy się, że zgłosimy się do niego również w celu podpisania umowy przyrzeczonej.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna, zarówno w formie aktu notarialnego jak i umowy cywilnoprawnej w formie pisemnej powinna zawierać następujące informacje i zapisy:

• Dane osobowe każdej ze Stron oraz stan cywilny
• Opis prawny nieruchomości na podstawie dokumentu nabycia lub innych dokumentów (jeżeli jest taka potrzeba)
• Cenę nieruchomości
• Warunki zapłaty za nieruchomość
• Termin zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży
• Termin przekazania nieruchomości
• Wysokość zadatku lub zaliczki
• Inne ustalenia pomiędzy Stronami

Dlaczego warto wybrać formę notarialną?

Zarówno umowa cywilnoprawna, jak i notarialna mają za zadanie zabezpieczyć interesy obu stron. Jednakże, w przypadku niedotrzymania warunków umowy, umowa zawarta w formie aktu notarialnego daje podstawę do bardziej skutecznego dochodzenia roszczeń przed sądem.

W przeciwieństwie do umowy cywilnoprawnej, umowa notarialna pozwala na złożenie wniosku do sądu o wydanie tzw. “zastępczego oświadczenia woli”, które umożliwia ostateczne przeprowadzenie transakcji nawet w sytuacji konfliktu lub oporu jednej ze stron. Dodatkowo, zawierając umowę w formie aktu notarialnego, strony mogą dochodzić od siebie zawarcia umowy końcowej (np. umowy sprzedaży) na określonych warunkach, co w przypadku umów cywilnoprawnych często jest trudniejsze, szczególnie w sporach. 

Ponadto warto zauważyć, że notariusz już przy umowie przedwstępnej analizuje stan prawny nieruchomości i mamy dużo większą pewność, co kupujemy.

Podsumowanie:

Podpisując umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, zyskujesz pewność, że Twoje prawa będą chronione na najwyższym poziomie. Taka forma pozwala na skuteczne dochodzenie zawarcia umowy końcowej przed sądem, nawet jeśli jedna ze stron będzie próbowała się wycofać.

Zabezpiecza to zarówno Sprzedającego, jak i Kupującego, eliminując ryzyko sporów i nieporozumień. Choć zawarcie umowy w formie aktu notarialnego wiąże się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów – głównie taksy notarialnej – to korzyści, jakie z niej płyną, rekompensują tę inwestycję.

Wysokość opłat notarialnych zależy od wartości nieruchomości i jest określona w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości, a często notariusze oferują możliwość negocjacji cen, zwłaszcza jeśli planujesz zawarcie także umowy ostatecznej.

Warto pamiętać, że umowa przedwstępna notarialna gwarantuje bezpieczeństwo i pełną skuteczność – co w przypadku dużych inwestycji lub transakcji nieruchomości jest nieocenione.

Decydując się na zawarcie umowy w formie aktu notarialnego, inwestujesz w bezpieczeństwo swojej transakcji. Wartość tego zabezpieczenia często jest znacznie wyższa niż dodatkowe koszty notarialne, a efekt końcowy to spokój i pewność, że Twoje prawa będą skutecznie chronione na każdym etapie transakcji.