Rodzaje powierzchni w nieruchomościach – jak mierzyć i co oznaczają?

Najczęściej spotykanym określeniem powierzchni, zarówno w ogłoszeniach, jak i oficjalnych dokumentach, takich jak akty notarialne czy księgi wieczyste, pojawia się termin powierzchnia użytkowa.

Zdarza się też, że słyszymy o powierzchni całkowitej, powierzchni zabudowy, kubaturze czy powierzchni netto. Ale co one dokładnie oznaczają? Wyjaśniamy poniżej.

Powierzchnia użytkowa

To najczęściej używane pojęcie. Oznacza przestrzeń, którą można normalnie wykorzystywać na co dzień – pokoje, kuchnię, łazienki czy korytarze. Nie wlicza się tu powierzchni zajmowanej przez ściany konstrukcyjne, a w niektórych przypadkach także powierzchni pod skosami na poddaszu, gdy wysokość takiej przestrzeni jest mniejsza niż 1,9 m. Powierzchnię użytkową w Polsce definiuje Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych oraz norma PN-ISO 9836:2015-12.

Przykład: Wyobraź sobie, że kupujesz mieszkanie i w ogłoszeniu jest napisane, że ma 50 m² powierzchni użytkowej. To oznacza, że w tym metrażu zawarte są pokoje, kuchnia i łazienka, które będziesz używał na co dzień, ale nie są wliczone ściany, balkon czy piwnica. Jeśli poddasze ma skosy i wysokość jest poniżej 1,9 m, to taka przestrzeń również nie będzie się liczyć do powierzchni użytkowej.

Czego nie wlicza się do powierzchni użytkowej:

• Balkony, tarasy, loggie
• Antresole i piwnice
• Komórki gospodarcze czy schowki

Powierzchnia netto

Podobna do powierzchni użytkowej, ale wyliczana od ściany do ściany wewnątrz pomieszczenia, bez otworów drzwiowych i okien. To dokładniejszy pomiar "w środku" pomieszczeń. Nie zależy od wysokości sufitu.

Przykład: Jeśli zmierzysz od jednej ściany do drugiej w kuchni i wyliczysz łącznie 8 m², to ta liczba to powierzchnia netto. Wyobraź sobie, że masz kuchnię o wymiarach 4 m na 2 m i dokładnie tyle wynosi jej powierzchnia netto.

Powierzchnia zabudowy

Mierzymy ją na zewnętrznych krawędziach budynku na działce. To powierzchnia, którą zajmuje dom lub inny budynek na działce. Przydaje nam się do określenia, ile miejsca zajmuje budynek na działce i ważna jest przy planowaniu jej zagospodarowania.

Przykład: Na działce masz dom o wymiarach 10 m na 12 m. Powierzchnia zabudowy to 120 m², co oznacza przestrzeń, którą zajmuje Twój dom na tej działce. Ta wartość jest ważna, gdy planujesz rozbudowę czy zagospodarowanie przestrzeni.

Powierzchnia całkowita

To suma powierzchni wszystkich pięter i kondygnacji – zarówno nad ziemią, jak i pod nią. Obejmuje też balkony, tarasy i balkony. Dobrze pokazuje nam pełną wielkość budynku, ale nie to, co jest dostępne w środku.

Przykład: Masz dom z dwoma piętrami i poddaszem, a na każdym piętrze jest około 80 m² powierzchni. To razem wynosi 240 m² powierzchni całkowitej. Jeśli na zewnątrz jest balkon o powierzchni 10 m², to także wlicza się w tę sumę, choć czasami w normach, zgodnie z PN-ISO 9836 mogą być liczone oddzielnie.

Kubatura

To objętość budynku, czyli ile przestrzeni wewnątrz można zmieścić, wyrażona w metrach sześciennych. Liczymy ją mnożąc powierzchnię piętra przez wysokość pomieszczenia. Kubatura jest przydatna do planowania efektywności ogrzewania, klimatyzacji, czy wentylacji.

Przykład: Jeśli masz pokój o powierzchni 20 m² i wysokości 2,5 m, to kubatura tego pomieszczenia wynosi 50 m³.

Dlaczego definicje dotyczące powierzchni nieruchomości są ważne?

Rozróżniając rodzaje powierzchni, potrafimy lepiej odczytać niuanse ofert, umów czy dokumentów związanych z nieruchomościami. Dzięki temu unikniemy zbędnych nieporozumień, zwłaszcza porównując różne oferty w oparciu o cenę jednostkową powierzchni nieruchomości, np. czy porównujemy powierzchnię użytkową lub całkowitą, lub możemy wychwycić z oferty, że w powierzchnię całego mieszkania jest wliczony balkon.

Taka wiedza ułatwia podjęcie świadomej decyzji w tak trudnym procesie jak zakup nieruchomości oraz pomaga niejednokrotnie w negocjacjach w zakresie ustalenia wartości transakcji.