Czym się różni służebność osobista mieszkaniowa od dożywocia?

Służebność osobista to obok służebności gruntowej i służebności przesyłu ograniczone prawo rzeczowe, które obciąża nieruchomość na rzecz wyznaczonej osoby fizycznej. Innymi słowy są to prawa rzeczowe, które pozwalają konkretnej osobie fizycznej lub prawnej, korzystać z nieruchomości innego prawnego właściciela.

Rodzaje służebności osobistej:

Służebności osobiste mogą przybierać różne formy:

a) mieszkaniowa - najbardziej znany i praktykowany rodzaj służebności osobistej, zgodnie z którym osoba uprawniona może mieszkać w nieruchomości, korzystać ze wszystkich lub części pomieszczeń i urządzeń wspólnych, a także przyjąć na mieszkanie swojego małżonka, małoletnie dzieci oraz inne osoby, jeśli są przez nią utrzymywane lub są niezbędne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego,

b) służebność przejazdu - jest to uprawnienie do przejazdu przez nieruchomość należącą do innego właściciela,

c) służebność przechodu - jest to uprawnienie do przechodzenia przez nieruchomość należącą do innego właściciela.

Jak powstaje służebność osobista?

Służebność osobista działa z mocy prawa jeśli jest ustanowiona.

Ustanowienie służebności może nastąpić w wyniku:

1. umowy notarialnej, przy czym strony dobrowolnie ustalają szczegółowe zasady służebności z osobistych,
2. orzeczenie sądu - np. rozstrzygające spory rodzinne.

Należy pamiętać, że nie zawsze służebność wpisana jest do księgi wieczystej

Prawa wynikające ze służebności osobistej

1. prawo do zamieszkania - uprawniony ma prawo dożywotnio mieszkać w nieruchomości,
2. prawo do korzystania z części nieruchomości - np. korzystanie z 1 pokoju w domu,
3. prawo do pobierania pożytków - np. użytkowanie sadu na cudzym gruncie.

Obowiązki wynikające ze służebności osobistej

1. uprawniony ma prawo do korzystania z nieruchomości zgodnie z ustaleniami, ale ma obowiązek dbać o nią i nie może jej zniszczyć,
2. właściciel natomiast obowiązek umożliwić korzystanie ze służebności, ale nadal pozostaje właścicielem i ma prawo sprzedać nieruchomość, darować ją i przekazać w spadku.

Co warto na pewno wiedzieć i o czym trzeba pamiętać?

1. służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego lub poprzez:

• zrzeczenie się służebności
• orzeczenie sądu
• umowy między stronami

2. służebność osobista jest niezbywalna, co oznacza, że nie można jej sprzedać, przekazać czy dziedziczyć,
3. właściciel nieruchomości obciążonej służebnością osobistą może ją sprzedać a nowy nabywca ma obowiązek ją respektować,
4. jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej nie przestrzega swoich obowiązków, właściciel może żądać zamiany służebności na rentę, co oznacza, że uprawniony zamiast korzystania z nieruchomości będzie otrzymywać świadczenie pieniężne.

Zalety i wady służebności osobistej

Zalety:

1. Bezpieczeństwo dla seniorów - często stosowana w umowach darowizny, daje starszym osobom pewność, że mogą mieszkać w domu do końca życia.
2. Możliwość korzystania bez bycia właścicielem - np. jeśli ktoś chce zamieszkać w domu należącym do innej osoby, ale nie chce go kupować.
3. Brak możliwości sprzedaży służebności - nie można jej przenieść na inną osobę, co zapobiega niepożądanym zmianom.

Wady:

1. Ograniczenia dla właściciela - właściciel nieruchomości nie może dowolnie nią dysponować, np. sprzedać jej bez informowania nabywcy o istniejącej służebności.
2. Możliwe konflikty - zdarzają się sytuacje, gdy właściciel i osoba uprawniona do służebności mają różne wizje użytkowania nieruchomości.
3. Służebność może obniżyć wartość nieruchomości - mieszkanie czy dom z ustanowioną służebnością jest trudniejsze do sprzedania, ponieważ nowy właściciel musi respektować prawa uprawnionej osoby.

Zakup nieruchomości a służebność osobista i dożywocie

Czy jest to możliwe? Tak. Niemniej jednak zakup takiej nieruchomości wymaga dokładnej analizy prawnej i oceny ryzyka. Przed zakupem należy przede wszystkim sprawdzić treść i zakres służebności w księdze wieczystej aby zrozumieć jakie prawa przysługują służebnikowi i czy nie będzie to przeszkadzać w korzystaniu z nieruchomości.

Zanim zdecydujesz się na zakup warto sprawdzić treść i zakres tej służebności:

• kim jest i jakie ma prawa służebnik lub dożywotnik
• czy można znieść służebność lub czy dożywotnik zrzecze się dożywocia i jak wygląda ten proces
• koszty - czy służebność wiąże się z dodatkowymi kosztami, jeżeli jest np. odpłatna
• wpływ na przyszłe transakcje - pamiętaj, że służebność lub dożywocie może je utrudnić
• wpływ na korzystanie z nieruchomości - czy sposób korzystania z nieruchomości będzie dla Ciebie akceptowalny

Umowa dożywocia

W przeciwieństwie do służebności osobistej, umowa dożywocia nakłada na właściciela nieruchomości obowiązek zapewnienia opieki i utrzymania osoby uprawnionej do dożywocia, jeżeli jest taka potrzeba.

Umowa dożywocia jest ważna jeśli została zawarta w formie aktu notarialnego.

Umowa dożywocia należy do umów wzajemnych, ponieważ obie strony takiej umowy mają określone korzyści wynikające z jej skutków. 

W umowie dożywocia właściciel nieruchomości przenosi jej własność na nabywcę, a nabywca nieruchomości w zamian zobowiązuje się zapewnić dożywotnie utrzymanie dotychczasowemu właścicielowi (dożywotnikowi), co niekiedy jest to rozszerzone o osoby bliskie np. współmałżonka lub dzieci.

Obowiązki wynikające z umowy dożywocia

W umowie dożywocia można bardzo szczegółowo opisać obowiązki nowego właściciela jako:

1. Przyjęcie  dożywotnika jako domownika,
2. Zapewnienie dożywotnikowi odpowiedniej pomocy i pielęgnowanie w chorobie,
3. Dostarczenie dożywotnikowi wyżywienia, ubrania, mieszkania światła i opału,
4. Organizacja i pokrycie kosztów pogrzebu i pochówku odpowiadającego zwyczajom miejscowym

Prawo dożywocia nie musi zawsze być połączone z zapewnieniem dożywotnikowi miejsca zamieszkania. Jednak należy pamiętać o tym, że w Kodeksie Cywilnym Art.  908.  [Umowa dożywocia] w §  1. czytamy:  “Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym:.

A §  2. doprecyzowuje, że :  “Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.”

Prawa dożywocia nie można przenieść na inną osobę czyli jest ono niezbywalne 

Jak wykreślić dożywocie lub służebność osobistą z księgi wieczystej?

Zarówno służebność osobista jak i dożywocie może być (ale nie musi) wpisane w dziale III księgi wieczystej nieruchomości, która nazywa się “Prawa Roszczenia i Ograniczenia“, znajdziemy tu numer wpisu, rodzaj wpisu oraz pełną treść wpisu. 

Aby wykreślić roszczenia z tego działu należy złożyć do Wydziału ksiąg wieczystych Sądu, odpowiedni wniosek (dostaniemy go w sądzie) i dołączyć do niego dokument, który w świetle prawa potwierdza, że służebność osobista lub dożywocie nie jest już wykonywane. Takim dokumentem będzie na przykład akt zgonu dożywotnika, akt notarialny potwierdzający, że korzystający ze służebności zrezygnował z niej.

Czas oczekiwania na wykreślenie zależy od aktualnego obciążenia pracę referendarzy sądowych, niekiedy trwa kilka miesięcy, a w największych miastach nawet bez mała rok.

Wykreślenie wpisu w księdze wieczystej wiąże się również z odpowiednią opłatą. Art. 46. - [Opłata od wniosku o wykreślenie wpisu w księdze wieczystej] - Koszty sądowe w sprawach cywilnych mówi o tym, że “od wniosku o wykreślenie wpisu pobiera się połowę opłaty należnej od wniosku o wpis”  a ta waha się w zależności od rodzaju wpisu od 200 PLN do 250 PLN.

Podsumowanie

W przeciwieństwie do umowy dożywocia, służebność mieszkania pozbawiona jest obowiązku wobec zapewniania uprawnionemu opieki, wyżywienia, utrzymania, a także zapewnienia pomocy w chorobie itp.. Służebność osobista mieszkania polega na wyłącznym nieodpłatnym udostępnieniu mieszkania do celów mieszkalnych, bez konieczności pokrywania uprawnionemu szeroko pojętych kosztów utrzymania, tak jak ma to miejsce w umowie dożywocia.

Trzeba również pamiętać, że w przypadku służebności osobistej można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkaniowa przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.

W przypadku umowy dożywocia spadkobiercy nie będą mogli co do zasady żądać zachowku od wartości nieruchomości przekazanej w drodze umowy dożywocia, tak jakby to miało miejsce w przypadku umowy darowizny.

Powyższy tekst ma jedynie charakter informacyjny, nie jest poradą prawną i nie zgłębia całej problematyki.