Najem Okazjonalny – Bezpieczna Forma Wynajmu Nieruchomości.

Jest to typ umowy najmu, który charakteryzuje się szeregiem zalet zarówno dla wynajmujących, jak i dla najemców.

Warto jednak poznać szczegóły tej formy najmu, aby w pełni wykorzystać jej potencjał.

Co daje najem okazjonalny?

Najem okazjonalny jest umową najmu zawieraną na czas określony, który nie może przekroczyć 10 lat.

Główna zaleta tego typu najmu to zwiększona ochrona właściciela nieruchomości, szczególnie w przypadku, gdy lokator okaże się nieuczciwy.

W porównaniu do tradycyjnego najmu, procedura eksmisji lokatora w przypadku najmu okazjonalnego jest znacznie prostsza i szybsza.

Ważnym elementem umowy najmu okazjonalnego jest konieczność złożenia przez najemcę oświadczenia woli dotyczącego poddania się egzekucji w trybie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego.

Oświadczenie to musi być złożone przed notariuszem – jeśli tego nie zrobimy, umowa najmu okazjonalnego zostanie uznana za zwykłą umowę najmu, co pozbawi wynajmującego dodatkowej ochrony prawnej.

Jakie są zasady i obowiązki w ramach najmu okazjonalnego?

Podstawową różnicą pomiędzy najmem tradycyjnym a okazjonalnym jest obowiązek najemcy do wskazania adresu lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku eksmisji. Ponadto, jeśli w czasie trwania umowy najmu taki adres straci, ma obowiązek w ciągu 21 dni od momentu utraty możliwości zamieszkania w wynajmowanym lokalu, wskazać inne, w którym będzie mógł zamieszkać. Jeśli najemca nie wywiąże się z tego obowiązku, wynajmujący ma prawo do rozwiązania umowy i egzekwowania opróżnienia lokalu przez najemcę.

Jeśli najemca nie wywiąże się z tego obowiązku, wynajmujący ma prawo do rozwiązania umowy.

Do przygotowania aktu notarialnego dla najmu okazjonalnego potrzebne są następujące dokumenty:

1. Podpisana umowa najmu z właścicielem.
2. Oświadczenie najemcy, w którym wskazuje adres, pod którym mógłby zamieszkać w przypadku eksmisji.
3. Oświadczenie właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, że przyjmie najemcę w przypadku eksmisji.

Dodatkowym zabezpieczeniem jest sprawdzenie, na przykład, wpisu w księdze wieczystej lub innego dokumentu potwierdzającego prawo osoby oświadczającej do nieruchomości, oraz złożenie przez tę osobę oświadczenia z podpisem notarialnie poświadczonym.

Kto zgłasza najem okazjonalny do urzędu skarbowego?

Ważnym aspektem najmu okazjonalnego jest zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Jeśli właściciel nie dopełni tej formalności, umowa zostanie traktowana jak zwykła umowa najmu, a wynajmujący straci ochronę prawną, jaką zapewnia najem okazjonalny.

Od 2024 roku, najem okazjonalny podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Stawka wynosi 8,5% od przychodów do 100 tys. zł rocznie. 

Po przekroczeniu tej kwoty, wynajmujący musi zapłacić ryczałt według stawki 12,5% od nadwyżki.

Rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego wygasa po upływie okresu, na jaki została zawarta, lub po upływie okresu wypowiedzenia. Jeśli najemca dobrowolnie nie opróżni lokalu, właściciel powinien doręczyć mu żądanie opróżnienia lokalu, wyznaczając termin co najmniej 7 dni na opuszczenie lokalu.

Co istotne, w przypadku najmu okazjonalnego nie obowiązuje okres ochronny, który uniemożliwia przeprowadzenie eksmisji w okresie od 1 listopada do 31 marca.

Jeśli najemca nie opróżni lokalu, wynajmujący może zwrócić się do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktu notarialnego, który został sporządzony podczas podpisywania umowy.

Do wniosku należy dołączyć między innymi dokumenty potwierdzające tytuł prawny do lokalu oraz potwierdzenie doręczenia żądania opróżnienia lokalu najemcy.

Kto płaci za najem okazjonalny?

Koszty przygotowania umowy najmu okazjonalnego, w tym opłata notarialna, najczęściej ponoszona jest przez właściciela lokalu, czyli wynajmującego. Zdarza się również tak, że strony umawiają się inaczej i wtedy koszty w połowie ponosi właściciel nieruchomości, a w drugiej połowie najemca.

Co zrobić, gdy najemca nie ma nikogo, kto mógłby przyjąć go w przypadku eksmisji? W praktyce zdarza się, że najemcy, zwłaszcza cudzoziemcy, nie mają nikogo, kto mógłby złożyć oświadczenie, że przyjmie ich po eksmisji. W takim przypadku można skorzystać z usług firm, które oferują takie oświadczenia za opłatą (średnio około 400 zł).

Podsumowanie

Najem okazjonalny to bezpieczna forma wynajmu, która daje właścicielom nieruchomości większą ochronę niż tradycyjny najem. Dzięki szybkiemu procesowi eksmisji i formalnościom wymaganym do zawarcia umowy, wynajmujący mogą mieć pewność, że ich prawa są dobrze chronione.

Jednak, aby skorzystać z tych przywilejów, warto pamiętać o odpowiednich formalnościach, jak zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego czy przygotowanie oświadczenia notarialnego.

Powyższy tekst ma jedynie charakter informacyjny, nie jest poradą prawną i nie zgłębia całej problematyki.