Przekazanie lokalu po sprzedaży i przy najmie - o czym warto pamiętać.

Pokrótce przeprowadzę Was przez ten proces, abyście bez względu na to, po której stronie transakcji jesteście, poczuli się bezpiecznie.

Zarówno przy umowie sprzedaży nieruchomości, jak i przy umowie najmu, należy przygotować odpowiednie dokumenty. Może wydawać się, że w obu sytuacjach przekazanie powinno wyglądać tak samo, a jednak tak nie jest.

 

Czym różni się przekazanie lokalu po sprzedaży od przekazania mieszkania przy umowie najmu?

Zacznijmy od sytuacji, w której sprzedaliśmy mieszkanie. Co dalej? Jeżeli w umowie przeniesienia własności zawarta jest data ostateczna, do kiedy ma nastąpić przekazanie mieszkania, oznacza to, że do tego dnia powinniśmy przekazać mieszkanie kupującemu wraz z przynależnymi do niego lokalami niemieszkalnymi, takimi jak miejsce parkingowe czy komórka.

Ponieważ przekazanie to etap końcowy, warto powrócić do ustaleń, jakie poczyniły strony transakcji i protokołu uzgodnień, w którym dokładnie zapisano, co zawiera cena sprzedaży, którą zapłacił kupujący.

Możemy tu wymienić jakie wyposażenie zawarte jest w cenie, np. meble ruchome, meble w zabudowie, sprzęt AGD lub RTV, a powinno zostać przekazane kupującemu, aby nie budziło to żadnych wątpliwości.

 

Co powinien zawierać wzór protokołu zdawczo-odbiorczy przy sprzedaży na rynku wtórnym?

 

Do przekazania mieszkania po sprzedaży należy przygotować protokół zdawczo-odbiorczy w dwóch egzemplarzach, który powinien zawierać: datę i miejsce przekazania, adres przekazywanego lokalu, numery liczników i ich stany odczytane w dniu przekazania lokalu, np. licznik prądu, licznik gazu, liczniki wody zimnej i ciepłej albo licznik ciepła, który najczęściej występuje  w nowym budownictwie.

Oprócz tego protokół powinien zawierać informację o ilości i przeznaczeniu przekazanych kluczy czy pilotów.

Jeśli strony mają jeszcze jakieś uwagi, powinny zostać uwzględnione w protokole.

Jeśli uwag nie ma, to kupujący powinien oświadczyć, że ” stan techniczny przekazanej nieruchomości jest mu znany i nie wnosi w tym zakresie żadnych zastrzeżeń “.

Zarówno sprzedający, jak i kupujący, powinni podpisać się na obu egzemplarzach protokołu.

Czy trzeba robić zdjęcia dokumentujący stan techniczny z przekazania?

Przy sprzedaży nieruchomości należy pamiętać o podatku PCC. Jeśli jest to zakup kolejnego mieszkania, to kupujący jest zobowiązany do zapłaty podatku PCC w wysokości 2% ceny transakcyjnej.

Nie oznacza to jednak, że Urząd Skarbowy nie może zakwestionować ceny transakcji ustalonej przez kupującego i sprzedającego. Urząd Skarbowy  ma prawo ją zweryfikować w ciągu 5 lat po zakupie. 

Dlatego w przypadku mieszkania w stanie “do remontu” tak ważny jest taki właśnie zapis w akcie notarialnym sprzedaży sporządzonym przez notariusza. Bądźmy więc świadomi i nie liczmy, że notariusz na pewno sam o to zadba.

Aby dodatkowo się zabezpieczyć, przed ewentualnym podważeniem ceny transakcyjnej przez Urząd Skarbowy, należy wykonać dokumentację fotograficzną czyli wykonać zdjęcia pokazujące rzeczywisty stan zakupionej nieruchomości. Będzie to dodatkowy załącznik do protokołu zdawczo-odbiorczego.

A co z przekazaniem kluczy i dokumentem przekazania przy najmie?

Druga sytuacja, w której należy przygotować protokół zdawczo-odbiorczy, to przekazanie lokalu mieszkalnego przy umowie najmu.

Analogicznie jak w przypadku sprzedaży, należy zawrzeć w protokole zdawczo-odbiorczym podstawowe informacje, numery liczników i ich wskazania,  co pozwoli na końcowe rozliczenie się z najemcą za zużyte media, zgodnie z umową najmu. Należy również podać ilość przekazanych kluczy oraz uwagi obu stron najmu.

Jeśli przekazujemy najemy mieszkanie w pełni wyposażone , zadbajmy o to by uwzględnić taki stan w protokole.

Jak sporządzić protokół przy najmie okazjonalnym?

Od kilku lat coraz bardziej popularny jest najem okazjonalny. Istotną różnicą przy przekazaniu mieszkania przy najmie okazjonalnym jest przygotowanie do protokołu załącznika, który stanowi spis z natury, zawierający pełen wykaz ruchomości, jakie pozostawiamy do dyspozycji najemcy w lokalu. Po zakończeniu umowy pomoże nam to zweryfikować, czy wszystkie przekazane ruchomości są zdawane przez najemcę i czy nadal mogą pełnić swoją funkcję lub np. uległy uszkodzeniu lub zagubieniu.

Czy zdjęcia przy przekazaniu przy najmie są konieczne i czy mogą zabezpieczyć przed roszczeniami?

Takie pytanie pada wielokrotnie, a odpowiedź jest tylko jedna – oczywiście, że tak. Pełna dokumentacja zdjęciowa, pokazująca ogólny stan pomieszczeń, ich wyposażenie w meble i  sprzęt np. tabliczki znamionowe urządzeń AGD i RTV, stanowi podstawą do rozliczenia się z najemcą po zakończeniu umowy najmu.

Należy przy tym brać pod uwagę, że ściany czy podłogi mają prawo zużyć się podczas długotrwałego najmu w sposób naturalny. Pamiętajmy, że wpłacona przez najemcę kaucją, powinna być zabezpieczeniem na pokrycie kosztów związanych ze szkodami wyrządzonymi przez najemcę.

Dlatego zdjęcia z przekazania będą świetnym narzędziem do ustalenia, czy po zakończeniu najmu, zwrócimy najemcy pełną kwotę kaucji czy też dokonamy potrąceń. Protokół z przekazania i dokumentacja fotograficzna będzie niezwykle pomocna w przypadku ewentualnych sporów z najemcą.

Mam nadzieję, że po przeczytaniu powyższego artykułu czujecie się na siłach samodzielnie przygotować i przeprowadzić przekazanie mieszkania po sprzedaży lub najmie. Jeśli jednak uważacie, że powinien się tym zająć specjalista to polecam współpracę z doświadczonym i zaufanym agentem nieruchomości, który profesjonalnie przeprowadzi Was przez cały proces.