Bezpieczny wynajem mieszkania.
Inwestycja w mieszkania pod wynajem to może być dobry biznes, ale należy pamiętać, że dzisiaj przepisy prawa w dużo bardziej uprzywilejowanej sytuacji stawiają najemców.
Jak bezpiecznie wynajmować mieszkanie
Coraz częściej, gdy zastanawiamy się gdzie zainwestować oszczędności aby nie straciły na wartości, decydujemy się na zakup mieszkania w celu jego wynajmu. Jednak, jak każda inwestycja, i ta wiąże się z ryzykiem, bowiem przepisy bardziej chronią najemców niż właścicieli mieszkań czyli wynajmujących.
Kwestię najmu reguluje kodeks cywilny Art.659 - Art.692
Z przepisów tych wynika, że wynajmujący to ktoś kto oddaje rzecz (w naszym przypadku mieszkanie) najemcy do używania (na czas oznaczony lub nieoznaczony) a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czyli w praktyce:
- Wynajmujący - to najczęściej właściciel mieszkania.
- Najemca - to ktoś kto korzysta z nieruchomości w zamian za ekwiwalent jakim jest czynsz.
W poniższym artykule zwrócę uwagę na trzy istotne aspekty a mianowicie, po pierwsze samą formę zawarcia umowy najmu (zdecydowanie rekomendujemy podpisanie umowy najmu okazjonalnego), zwrócę też uwagę na istotne znaczenie kaucji oraz protokołu zdawczo-odbiorczego nieruchomości.
Zapisy w umowie najmu
Kiedy już stoimy przed faktem przygotowania umowy najmu zastanówmy się co możemy zrobić aby zwiększyć nasze bezpieczeństwo jako właściciela nieruchomości.
Należy pamiętać żeby formułując umowę najmu używać prawidłowych definicji.
Dlatego też warto zwrócić uwagę na to aby warunki umowy pomiędzy wynajmującym a najemcą były spisane, choć prawo dopuszcza również ustną formę umowy. Poza tym powinniśmy wybrać rodzaj umowy najmu:
- najem okazjonalny
- najem w formie zwykłej pisemnej
Najem okazjonalny
Umowa najmu okazjonalnego to specyficzny rodzaj najmu wprowadzony do polskiego prawa na mocy Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy.
Jak czytamy w ustawie umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Wynajmujący i najemca sporządzają i podpisują umowę najmu w formie pisemnej. Jednym z punktów takiej umowy jest zobowiązanie najemcy o tym, że przed wydaniem lokalu mieszkalnego do używania, przedstawi on wynajmującemu dodatkowe dokumenty sporządzone w kancelarii notarialnej:
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym przez wynajmującego;
- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
- oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym właściciela innego lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do innego lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w tym oświadczeniu;
W umowie najmu okazjonalnego należy również zapisać, że razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa w złożonym oświadczeniu z podpisem notarialnie poświadczonym, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić nowe oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, pod rygorem wypowiedzenia najemcy umowy najmu w trybie natychmiastowym.
Kaucja przy najmie okazjonalnym
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu powinno być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja powinna być zapłacona w dniu podpisania umowy najmu lub najpóźniej w dniu przekazania lokalu najemcy w najem. Kaucja podlega zwrotowi, zgodnie z ustawą, w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela, o których mowa powyżej. Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Odpowiednio wysoka kaucja stanowi też zabezpieczenie na wypadek zniszczeń w naszej nieruchomości dokonanych przez najemcę lecz wysokość kaucji nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.
Obowiązek przedłożenia umowy w Urzędzie Skarbowym
Trzeba pamiętać o dopełnieniu jeszcze dodatkowego warunku. Otóż umowa najmu okazjonalnego wraz opisanymi trzema załącznikami musi zostać złożona przez właściciela lokalu we właściwym Urzędzie Skarbowym w ciągu 14 dni od dnia podpisania umowy najmu. Jeśli ten warunek nie zostanie spełniony, umowa zawarta pomiędzy stronami będzie zwykłą umową najmu regulowaną przepisami kodeksu cywilnego oraz ustawą o ochronie praw lokatorów (co może znacząco utrudnić a nawet uniemożliwić eksmisję najemcy z mieszkania).
Protokół zdawczo-odbiorczy
Aby skutecznie z kaucji pokryć koszty zniszczeń dokonanych przez najemcę trzeba pamiętać nie tylko o odpowiednich zapisach w umowie najmu ale również o sporządzeniu protokołu zdawczo-odbiorczego w momencie przekazania lokalu. Zawiera on wszelkie informacje dotyczące przekazywanego mieszkania, stanu jego wyposażenia, ilości przekazanych kluczy, stanu liczników itp. Protokół dobrze jest uzupełnić dokumentacją zdjęciową. Pomoże to w rozstrzyganiu ewentualnych sporów z najemcą.
Ważne zmiana od 2023 roku
Warto również pamiętać, że od dnia 28 kwietnia 2023 r. obowiązkiem właściciela wynajmowanej nieruchomości jest dołączenie do umowy najmu aktualnego świadectwa charakterystyki energetycznej.
Podsumowanie
Umowa najmu w formie zwykłej pisemnej nie jest w stanie zabezpieczyć wynajmującego w takim stopniu jak umowa najmu okazjonalnego.
Jeżeli zastanawiasz się nad inwestowaniem w mieszkania na wynajem, jak duże mieszkanie kupić? w jakiej lokalizacji?, a także kwestiami dotyczącymi bezpiecznego wynajmowania nieruchomości, odpowiednich zapisach w umowie, w jaki sposób znaleźć sumiennego najemcę i jak go zweryfikować proszę pamiętać, że najlepszą pomoc uzyskasz od doświadczonego pośrednika renomowanego biura nieruchomości.
Powyższy tekst ma jedynie charakter informacyjny, nie jest poradą prawną i nie zgłębia całej problematyki.
