Najważniejsze zmiany w prawie dotyczące obrotu nieruchomościami.

1 stycznia 2023 r. weszły w życie zmiany w ustawie o prawach konsumenta, ustawie o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym, ustawie o informowaniu o cenach towarów i usług, Kodeksie cywilnym. Wszystkie te zmiany związane są z  obowiązkiem implementacji trzech unijnych dyrektyw: Omnibus, Towarowej oraz Cyfrowej. 

Zmiany dotyczące odstąpienia od umowy pośrednictwa

W zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami ważne zmiany dotyczą odstąpienia od umowy pośrednictwa zawartej korespondencyjnie (na odległość) lub poza lokalem przedsiębiorcy czyli wtedy gdy nie podpisujemy umowy w biurze nieruchomości. Mówią o tym artykuły od 27 do 29 ustawy o prawach konsumenta. Jakie więc zaszły zmiany ?

Utrzymano w mocy przepis, który daje konsumentowi możliwość odstąpienia od umowy w ciągu 14 dni od daty jej zawarcia lecz jednocześnie doprecyzowano, że konsumentowi przysługuje 30 dni w przypadku umowy zawartej podczas nieumówionej wcześniej wizyty pośrednika w miejscu zamieszkania lub zwykłego pobytu konsumenta. Jeżeli konsument nie został poinformowany o prawie do odstąpienia od umowy, może skorzystać z tego uprawnienia w ciągu kolejnych 12 miesięcy. Jeżeli jednak w tym okresie pośrednik przekaże mu taką informację, to termin upływa po 30 dniach od momentu jej otrzymania.

Ważne jest to, że do zachowania terminu na odstąpienie od umowy wystarczy wysłanie oświadczenia przed jego upływem.

Nie ma znaczenia to, że pośrednik otrzyma je po upływie tego terminu.

Wyłączenia zastosowania nowych przepisów

Są jednak wyłączenia stosowania ustawy o prawach konsumenta, czyli konsument nie ma w takich szczególnych przypadkach prawa odstąpienia od umowy. Dotyczy to umów:

o świadczenie usług, jeżeli przedsiębiorca wykonał w pełni usługę za wyraźną zgodą konsumenta, który przed rozpoczęciem świadczenia został poinformowany o tym, że po jego spełnieniu utraci prawo do odstąpienia od umowy i przyjął to do wiadomości.

Natomiast w przypadku wyjątku wskazanego w pkt. 14 ustawy, wystarczy, aby pośrednik uzyskał wyraźną uprzednią zgodę konsumenta na rozpoczęcie spełniania świadczenia. Pośrednik nie ma natomiast obowiązku potwierdzenia przyjęcia przez konsumenta do wiadomości faktu, że utraci przysługujące mu prawo do odstąpienia od umowy.

Likwidacja pozwolenia na użytkowanie domów

Od kwietnia 2023 r. zaczęły obowiązywać przepisy znoszące pozwolenia na użytkowanie domu. Nowelizacja stanowi, że użytkowanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz obiektu budowlanego zaliczanego do kategorii III (np. domu letniskowego, budynków gospodarczych albo garaży do dwóch stanowisk) i wzniesionego na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę można rozpocząć po złożeniu przez kierownika budowy oświadczenia i dostarczeniu przez właściciela budynku oryginału dziennika budowy lub numer e-dziennika, projekt techniczny.

Oświadczenie kierownika budowy musi zawierać:

zgodność wykonania domu z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę oraz innymi przepisami; dobry stan i porządek na terenie budowy i innych obiektów, z których korzystano w trakcie prac; protokół badań i sprawdzeń niezbędnych przyłączy i instalacji; dokumentację geodezyjną z wynikami geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.

Pozwolenie na użytkowanie będzie wymagane w dwóch sytuacjach: na wniosek właściciela oraz jeśli przystąpienie do użytkowania obiektu ma nastąpić przed zakończeniem wszystkich prac budowlanych. Dokumenty będzie można złożyć w formie papierowej lub poprzez portal e-Budownictwo.

Inne zmiany w tym zakresie dotyczą projektu budowlanego, którego dotychczasowa forma została podzielona na:

• projekt zagospodarowania działki
• lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany
• i projekt techniczny.

Nowe terminy przy wydawaniu Warunków Zabudowy - WZ

Od 2022 r. czas oczekiwania na decyzję o WZ dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m kw. ma wynosić 21 dni, a dla większych - 90 dni. Nowelizacja w 2023 r. przewiduje nakładanie kar za nieterminowe wydawanie decyzji o WZ lub rozbiórkę.

Unieważnienia dot. pozwoleń na budowę

Zgodnie z wprowadzonymi zmianami decyzja o pozwoleniu na budowę nie zostanie unieważniona, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat.

A decyzji o pozwoleniu na użytkowanie nie można będzie unieważnić, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym stała się ostateczna.

Przy legalizacji tzw. samowoli budowlanej gdy od zakończenia budowy bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenia upłynęło co najmniej 20 lat, organ nadzoru budowlanego wszczyna uproszczone postępowanie legalizacyjne. Właściciel ma wtedy obowiązek przedstawić ekspertyzę techniczną potwierdzającą, że obiekt może być bezpiecznie użytkowany, wykonać geodezyjną inwentaryzację powykonawczą i złożyć oświadczenie o terminie zakończenia budowy i oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Zmiany w przepisach o świadectwach energetycznych

Z dniem 28 kwietnia 2023 r, wchodzi w życie Ustawa z dnia 7 października 2022 r. o zmianie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz o zmianie ustawy Prawo budowlane. Więcej o tych zmianach przeczytacie w moim artykule. 

Zgłoszenie budowy zamiast pozwolenia na budowę

Ustawa z dnia 9 maja 2023 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, ustawy – Prawo budowlane którego przepisy dotyczą rolników. 

Zgodnie z nowelizacją już nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, ale wymaga zgłoszenia budowy, budowa:

• naziemnych silosów na materiały sypkie, o pojemności do 250 m3 i wysokości nie większej niż 15 m;
• jednokondygnacyjnych budynków gospodarczych i wiat o prostej konstrukcji, związanych z produkcją rolną, o powierzchni zabudowy do 300 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 7 m i wysokości nie większej niż 7 m, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane; 
• obiektów budowlanych służących do przechowywania zboża, o maksymalnej pojemności 5000 t, usytuowanych w całości w granicach administracyjnych portów morskich o podstawowym znaczeniu dla gospodarki narodowej, w rozumieniu art. 2 pkt 3 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich.

Ustawa przewiduje również, aby do zgłoszenia budowy ww. obiektów zamiast projektu budowlanego była dołączona dokumentacja techniczna, zawierająca rozwiązania zapewniające nośność i stateczność konstrukcji, bezpieczeństwo ludzi i mienia oraz bezpieczeństwo pożarowe, której zakres i treść powinny być dostosowane do specyfiki i charakteru obiektu oraz stopnia skomplikowania robót budowlanych, wykonana przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane.

Jednocześnie ustawa zwalnia z wymogu uzyskania decyzji pozwolenia na budowę oraz z dokonania zgłoszenia jednokondygnacyjnych budynków gospodarczych i wiaty o prostej konstrukcji, związanych z produkcją rolną, o powierzchni zabudowy do 150 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 6 m i wysokości nie większej niż 7 m, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. 

Zmiany w procedurze planistycznej

Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw

Celem ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw jest uproszczenie, ujednolicenie i przyspieszenie procedury planistycznej.

Wprowadzono  tzw. plan ogólny gminy, który będzie aktem prawa miejscowego, zastępującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin zachowają moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 r.

Ustalenia planu ogólnego gminy będą wiążące zarówno dla planów miejscowych, w tym zintegrowanego planu inwestycyjnego, jak i decyzji o warunkach zabudowy. 

W planie ogólnym określa się strefy planistyczne i gminne standardy urbanistyczne, a ponadto można określić obszary uzupełnienia zabudowy oraz obszary zabudowy śródmiejskiej.

Nowelizacja ustawy skraca terminy na uzgodnienia i opiniowanie planów – z wieloma różnymi instytucjami, z organami ochrony środowiska, z konserwatorem zabytków, służbami zajmującymi się gospodarką wodną, ruchem lotniczym itd. 

Uchwalona ustawa wprowadza także pojęcie zintegrowanego planu inwestycyjnego jako szczególnej formy planu miejscowego oraz pojęcie umowy urbanistycznej. 

Na wniosek inwestora złożony za pośrednictwem wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, rada gminy może uchwalić zintegrowany plan inwestycyjny, będący szczególną formą planu miejscowego. Wniosek ten, wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w terminie 3 dni roboczych od dnia jego otrzymania, udostępnia w Rejestrze Urbanistycznym oraz przekazuje radzie gminy. 

Inwestor po podpisaniu z gminą umowy urbanistycznej w formie aktu notarialnego, zobowiązuje się na rzecz gminy do realizacji inwestycji uzupełniającej, a w szczególności do: 

• przekazania nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej; 
• pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej, w tym do zapłaty ceny za nieruchomość;
• pokrycia całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego. 

Inwestycją uzupełniającą może być budowa szkoły, drogi, boisko itp.  

Jeżeli inwestor jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca, zobowiązuje się przez umowę urbanistyczną do zbycia tej nieruchomości gminie. Jeżeli osoba trzecia jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca, może w szczególności zobowiązać się przez umowę urbanistyczną do zbycia tej nieruchomości gminie.

Zintegrowany plan inwestycyjny będzie obejmować obszar inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej. Jego wejście w życie powoduje utratę mocy obowiązującej planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego tym zintegrowanym planem inwestycyjnym. Docelowo zastąpi on uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, wydawaną dotychczas na podstawie tzw. specustawy mieszkaniowej.

Nowela wprowadza również Rejestr Urbanistyczny

jako źródło informacji i danych, w tym danych przestrzennych z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Rejestr będzie prowadzony w systemie teleinformatycznym.

Najważniejsze zmiany w przepisach dotyczących decyzji o warunkach zabudowy (dalej: WZ):

• WZ dla nowej zabudowy będą ustalane w oparciu o najbliższe sąsiedztwo;
• WZ będzie uwzględniać założenia  plan ogólnego;
• decyzja o WZ  będzie ważna 5 lat od daty jej uprawomocnienia.

Ustawa weszła w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem niektórych przepisów, dla których ustawa przewiduje dłuższy termin vacatio legis.

Likwidacja użytkowania wieczystego

24 lipca 2023 r. Prezydent Andrzej Duda podpisał ustawę, która ma zakończyć proces likwidacji użytkowania wieczystego, które zostało wprowadzone w 1961 r. i umożliwiało korzystanie (użytkowanie) przez maksymalnie 99 lat gruntu, który był własnością Skarbu Państwa.

Nowa ustawa umożliwi osobom prawnym, osobom fizycznym i spółdzielniom mieszkaniowym wykup gruntów. 

Zgodnie z przyjętymi przepisami roszczenie czyli żądanie sprzedaży nieruchomości na rzecz jej obecnego użytkownika wieczystego może być zgłoszone w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy.

Żądanie sprzedaży, nie będzie przysługiwało: 

• jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 r.;
• jeżeli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste;
• w odniesieniu do gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich (Dz. U. z 2022 r. poz. 1624 oraz z 2023 r. poz. 261);
• jeżeli grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego w rozumieniu art. 2 pkt 5 ustawy dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1073);
• w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej. 

Ponadto umowa sprzedaży nie będzie mogła być zawarta, jeżeli toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Roszczenie nie będzie co do zasady obejmowało nieruchomości Skarbu Państwa, w stosunku do których uprawnienia właścicielskie wykonują inne, niż wskazane w ustawie o gospodarce nieruchomościami podmioty.

Jak jest ustalana cena nieruchomości

W odniesieniu do nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa cenę nieruchomości ustala się:

• w przypadku zapłaty ceny jednorazowo – jako 20-to krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży;
• w przypadku rozłożenia ceny na raty – jako 25-cio krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży. 

W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż 20-to krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

Jeżeli w dniu wystąpienia z żądaniem zawarcia umowy nie obowiązywała opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo toczy się postępowanie w sprawie aktualizacji stawki procentowej opłaty rocznej, właściwy organ ustala cenę, o której mowa powyżej, przyjmując stawkę procentową określoną w art. 72 ust. 3 u.g.n. stosownie do celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej.

Zmiany w podatku od czynności cywilnoprawnych PCC

24 lipca 2023 r. znowelizowano również ustawę z roku 2000 o podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), którym objęte są umowy sprzedaży, zamiany rzeczy lub praw majątkowych, umowa pożyczki i umowa spółki.

Zmiana dotyczy zniesienia podatku PCC przy zakupie pierwszego mieszkania bądź domu na rynku wtórnym od 31 sierpnia 2023 r. Podatku nie będą musiały również zapłacić  osoby, które wcześniej otrzymały maksymalnie połowę takiej nieruchomości mieszkalnej w drodze spadku. 

Wprowadzono podatek PCC w wysokości 6% przy zakupie szóstej i każdej kolejnej nieruchomości położonej w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej.

Oznacza to, że kupujący oprócz konieczności zapłacenia podatku VAT (dla konsumentów jest on wliczony w cenę) będzie musiał dodatkowo zapłacić 6% podatku. Warto podkreślić, że dotyczy to również nabycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość przez kilku kupujących, jeśli chociażby jeden z kupujących nabył wcześniej 5 lokali wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej.

Ta zmiana wejdzie w życie 1 stycznia 2024 r.

Zmiany dotyczące cesji deweloperskich

W dniu 16 lipca weszła w życie nowelizacja ustawy deweloperskiej w zakresie zakazu cesji umów rezerwacyjnych i deweloperskich. Ograniczono możliwości dokonywania cesji tych umów. Całkowity zakaz cesji umów rezerwacyjnych ma jednak wyjątki. Tu trzeba wyjaśnić pojęcie nabywcy - jest to osoba fizyczna, zawierająca z deweloperem umowę na cele niezwiązane bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową.

Jeśli spełniamy przesłanki Nabywcy- możemy dokonać przeniesienia (cesji) swoich praw (wierzytelności wynikających z zawarcia umowy rezerwacyjnej) na osobę z naszej najbliższej rodziny stanowiącej tzw. pierwszą grupę podatkową-małżonek, zstępni (syn, córka, wnuki, prawnuki) wstępni (matka, ojciec, dziadkowie), pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha, teściowie lub tzw. drugą grupę podatkową-zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych. Jeśli więc dokonalibyśmy takiej cesji to będzie ona nieważna.

Cesji umowy deweloperskiej lub umów, o których mowa w art. 2 ustawy deweloperskiej, nabywca będzie mógł dokonać jedynie wtedy, gdy spełni łącznie dwie przesłanki: cesja nie będzie dotyczyć więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego gdy w ciągu 3 poprzednich lat nie dokonał on cesji takich umów.

Dla skuteczności cesji będzie wymagane zachowanie formy aktu notarialnego. W kancelarii notarialnej nabywca cedujący umowę na inną osobę, będzie musiał złożyć oświadczenie o tym, że nie dokonał takiej cesji w ciągu ostatnich 3 lat – i to pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia. W przypadku cesji praw (wierzytelności) na rzecz najbliższych członków rodziny (zaliczanych do I albo II grupy podatkowej) – taka cesja nie podlega żadnym ograniczeniom.

Dokonanie cesji umowy deweloperskiej wbrew przepisom, nie będzie stanowić przesłanki jej nieważności. To rozwiązanie ma chronić stronę przyjmującą wierzytelności z tych umów, ale za złożenie fałszywego oświadczenia, co do spełniania warunków do dokonania cesji, grozi odpowiedzialność karna temu, który cesji dokonuje.

Przepisy dotyczą tylko cesji umów deweloperskich zawieranych na podstawie nowej ustawy deweloperskiej obowiązującej od 1 lipca 2022

Powyższy tekst ma jedynie charakter informacyjny, nie jest poradą prawną i nie zgłębia całej problematyki.