Podatek od sprzedaży nieruchomości.

Planując sprzedaż domu, mieszkania czy działki musimy mieć na uwadze konieczność zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości potocznie zwanym „podatkiem od wzbogacenia się”. Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia, wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku PIT w wysokości 19%.

Jak liczymy ten upływ 5 lat?

Jeśli od momentu nabycia do momentu sprzedaży nie minęło 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie. Oznacza to, że jeśli nieruchomość została zakupiona w styczniu 2020 roku, to pięć lat liczone będzie dopiero od stycznia 2021 r. Jeżeli okres pięciu lat zostanie przekroczony, wtedy istnieje możliwość sprzedaży mieszkania bez zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości.

Wiadomym jest że często nasze życiowe zawirowania powodują że nie możemy poczekać tych 5 lat na zbycie nieruchomości. Rozwiązaniem jest tu skorzystanie z ulgi mieszkaniowej uregulowanej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Warunkiem skorzystania z ulgi, jest przeznaczenie środków otrzymanych ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Dzięki zmianom w ustawie o PIT obowiązującym od 2019 podatnik ma na to 3 lata od końca roku podatkowego, w którym sprzedał nieruchomość. Oznacza to, że możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej została przedłużona o rok. Podatnicy, którzy sprzedali nieruchomości w roku 2018 mają czas na wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe uzyskanego w 2018 r przychodu do końca roku 2021.

Własne cele mieszkaniowe

Może zrodzić się pytanie czego dotyczą wydatki na własne cele mieszkaniowe? Otóż jest to zakup mieszkania, domu lub działki, zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, na remont, na rozbudowę domu czy spłatę hipoteki kredytu mieszkaniowego, ale nie tego, który dotyczył sprzedawanej nieruchomości.

Wszystkie wydatki na cele mieszkaniowe wymienione są w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, więc przed podjęciem decyzji na temat przeznaczenia środków ze sprzedaży warto szczegółowo przeanalizować swoją sytuację i sprawdzić czy ten cel znajduje się w ustawie.

Ulga mieszkaniowa

Kiedy nie można skorzystać z ulgi mieszkaniowej? Gdyby ktoś chciał przeznaczyć środki na nieruchomość, która będzie wynajmowana lub np. gdyby chciał zakupić dwa mniejsze mieszkania, trudno będzie bowiem udowodnić, że mieszka się w dwóch mieszkaniach. Zakup nieruchomości przeznaczonej na cele rekreacyjne również nie uprawnia do zwolnienia. Ulga musi być wykorzystana jedynie na własne cele mieszkaniowe

We wspomnianym okresie trzech lat należy stać się właścicielem nowej nieruchomości. Nie wystarczy zatem podpisanie umowy deweloperskiej bądź umowy przedwstępnej. W przypadku rynku wtórnego należy fizycznie stać się właścicielem, to znaczy podpisać umowę notarialną przeniesienia własności. W przypadku rynku deweloperskiego liczy się data, kiedy została założona księga wieczysta lub podatnik został do tej księgi wpisany.

Co ważne, nieruchomości, na które zostaną wydatkowane środki, nie muszą znajdować się tylko na terenie Polski ale i też mogą znajdować się na terenie innych państw członkowskich Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Po zakończeniu roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, do 30 kwietnia należy złożyć zeznanie roczne (PIT-39). Wykazuje się w nim:

• dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych i należny PIT od dochodu, do którego nie ma zastosowania ulga mieszkaniowa, lub
• dochody zwolnione z PIT ze względu na ulgę mieszkaniową.

W zeznaniu wykazuje się dochody zwolnione z opodatkowania PIT niezależnie od tego, czy wydatki na cele mieszkaniowe zostały już poniesione w okresie od dnia odpłatnego zbycia do dnia złożenia zeznania, czy też będą poniesione dopiero po złożeniu zeznania (tj. w ciągu 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym uzyskano przychód).

Powyższy tekst ma jedynie charakter informacyjny, nie jest poradą prawną i nie zgłębia całej problematyki.

Autorka artykułu: Ewelina Woszto