Darowizna czy testament?

Darowizna i spadek nieruchomości w 2026 roku – podatki, formalności i sprzedaż

Mieszkanie otrzymane od rodziców, odziedziczenie domu po bliskiej osobie albo decyzja o przekazaniu nieruchomości dzieciom to sytuacje, w których kwestie rodzinne szybko łączą się z podatkami, formalnościami notarialnymi i rzecz jasna prawem spadkowym. Szczególnie ważne jest to wtedy, gdy nieruchomość, którą otrzymaliśmy, chcemy sprzedać. Sam fakt, że przy nabyciu mieszkania nie wystąpił podatek od spadków i darowizn, nie oznacza jeszcze, że jego późniejsza sprzedaż będzie neutralna podatkowo. Wyjaśniamy, jakie zasady obowiązują w 2026 roku, kiedy najbliższa rodzina może skorzystać z pełnego zwolnienia z podatku, kiedy potrzebne jest zgłoszenie SD-Z2 oraz czym pod względem praktycznym różnią się darowizna, testament i umowa dożywocia.

Co jest korzystniejsze: darowizna czy testament? O czym pamiętać decydując się jedną z opcji? Na te i podobne pytania spróbuję odpowiedzieć w poniższym artykule.

Darowizna, spadek czy testament – moment przejęcia nieruchomości ma znaczenie

Z punktu widzenia właściciela najważniejsza różnica nie sprowadza się wyłącznie do podatku, nie o to tu chodzi. Różnica leży w czasie kiedy podejmiemy taką decyzję. Przy darowiźnie nieruchomości własność przechodzi na obdarowanego już za życia właściciela. Rodzic przekazujący dziecku mieszkanie przestaje więc być jego właścicielem w momencie dokonania skutecznej czynności. Przy dziedziczeniu sytuacja wygląda inaczej. Do przejścia majątku dochodzi dopiero po śmierci spadkodawcy.

Dziedziczyć możemy zgodnie z zapisami testamentu lub jeśli zmarły go nie sporządził,  dziedziczyć  będziemy zgodnie z zapisami Kodeksu Cywilnego. Testament pozwala zdecydować o sposobie rozporządzenia majątkiem na wypadek śmierci i może być przez spadkodawcę zmieniany lub odwoływany w dowolnym momencie.

Jeżeli właściciel nieruchomości chce, aby konkretna nieruchomość przypadła konkretnej osobie po jego śmierci, to jednym z dostępnych instrumentów jest tzw. zapis windykacyjny w testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego, który powoduje nabycie nieruchomości z chwilą śmierci i nie wymaga odrębnej umowy przenoszącej własność.

Dlatego wybór pomiędzy darowizną a testamentem powinien być rozpatrywany nie tylko przez pryzmat podatku.

Trzeba również odpowiedzieć sobie na pytanie, kiedy własność nieruchomości ma przejść na drugą osobę: po jego śmierci czy jeszcze za życia. W tym ostatnim przypadku właściciel nieruchomości może się zabezpieczyć stosując tzw. służebność osobistą, którą zazwyczaj ustanawia się w tym samym akcie notarialnym co darowizna.

Ile wynosi podatek od spadków i darowizn w 2026 roku?

Wysokość podatku zależy przede wszystkim od stopnia pokrewieństwa pomiędzy osobą przekazującą majątek (nieruchomość)  a osobą, która go otrzymuje.

W 2026 roku obowiązują następujące kwoty wolne od podatku:

0 grupa "grupa zero" Całkowicie zwolniona z podatku, czy np. przy darowiźnie dla osoby z tej grupy domu o znacznej wartości jesteśmy całkowicie zwolnieni z podatku - trzeba jednak spełnić wymagane warunki formalne. W tej grupie możemy wyodrębnić: małżonka, zstępnych – np. dzieci i wnuki, wstępnych – np. rodzice i dziadkowie, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę.

I grupa Kwota wolna od podatku w tej grupie to 36120 PLN* Należą do niej: Wszyscy z grupy zero plus zięć, synowa, teść oraz teściowa

II grupa Kwota wolna od podatku w tej grupie to 27090 PLN* Należą do niej: • (np. siostrzeńcy, bratankowie, ich dzieci i wnuki) • rodzeństwo rodziców (czyli ciotki i wujowie) • zstępni pasierbów (dzieci pasierba) • małżonkowie pasierbów • małżonkowie rodzeństwa (np. mąż siostry, żona brata) • rodzeństwo małżonków (np. brat lub siostra żony/męża) • małżonkowie rodzeństwa małżonków • małżonkowie innych zstępnych (np. mąż wnuczki)

III grupa Kwota wolna od podatku w tej grupie to 5733 PLN* Należą do niej: Wszyscy inne osoby nieujęte powyżej, czyli np. przyjaciel, sąsiad, kuzyn.

*Przy ustalaniu limitu trzeba uwzględnić również wcześniejsze nabycia od tej samej osoby – zgodnie z ustawowymi zasadami sumowania obejmującymi rok ostatniego nabycia i pięć lat wstecz.

Warunek konieczny żeby przekazać majątek i nie zapłacić podatku

Przy dziedziczeniu, jak również darowiźnie nie można automatycznie zakładać, że skoro spadkobiercą lub osobą obdarowaną jest dziecko lub wnuk, urząd skarbowy nie wymaga żadnych działań.

Osoba należąca do grupy „0”, która chce skorzystać z pełnego zwolnienia, powinna co do zasady, zgłosić nabycie spadku na formularzu SD-Z2 w ciągu sześciu miesięcy od daty, kiedy dowiedziała się o swoim powołaniu do spadku, a w przypadku darowizny (na tym samym formularzu) również w ciągu sześciu miesięcy ale licząc od dnia otrzymania darowizny (np. daty zaksięgowania przelewu na koncie).

W przypadku sądowego stwierdzenia nabycia spadku termin liczony jest od uprawomocnienia się postanowienia, natomiast przy notarialnym akcie poświadczenia dziedziczenia znaczenie ma moment jego rejestracji.

Ułatwienie dla spadkobierców i obdarowanych

Od 2026 r. przepisy są korzystniejsze dla osób, które z przyczyn od siebie niezależnych nie zachowały terminu. W określonych przypadkach możliwe jest wystąpienie o jego przywrócenie. Konieczne jest m.in. uprawdopodobnienie, że niedotrzymanie terminu nastąpiło bez winy podatnika, a wniosek należy złożyć w ciągu siedmiu dni od ustania przyczyny uchybienia, razem ze zgłoszeniem SD-Z2.

Przykład: Obdarowana córka w chwili kiedy upływał termin złożenia SD-Z2 przebywała w szpitalu (nagła przeszkoda losowa), dlatego kiedy już z niego wyjdzie ma 7 dni na dopełnienia zaległych formalności. Jednak w tym przypadku oprócz zaległego druku zgłoszenia musi poświadczyć (udowodnić) że przebywała w tym okresie w szpitalu. 

A co jeśli darowizna lub spadek nie zostaną prawidłowo rozliczone?

Samo spóźnienie ze zgłoszeniem nie oznacza automatycznie, że w każdym przypadku zostanie zastosowany podatek w wysokości 20%. Jeżeli podatnik utraci prawo do zwolnienia, nabycie może zostać opodatkowane według zasad właściwych dla danej grupy podatkowej. Sankcyjna stawka 20% dotyczy natomiast szczególnej sytuacji: gdy podatnik powoła się na wcześniej nieopodatkowaną darowiznę dopiero podczas czynności sprawdzających, postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub celno-skarbowej, a należny podatek nie został wcześniej zapłacony.

Dlatego przy wątpliwościach dotyczących zgłoszenia spadku lub darowizny zdecydowanie lepiej sprawdzić sytuację wcześniej zanim będziemy np. zastanawiać się nad sprzedażą nieruchomości przekazanej w darowiźnie.

Darowizna nieruchomości a zachowek

Przekazanie mieszkania jednemu dziecku za życia rodzica nie oznacza automatycznie, że po śmierci darczyńcy nieruchomość pozostanie bez znaczenia przy rozliczeniach związanych z zachowkiem.

Co to takiego zachowek?

Zachowek to najkrócej finansowe zabezpieczenie dla najbliższej rodziny zmarłego, która została pominięta w testamencie.

Oznacza to, że jeśli spadkodawca zapisał cały majątek komuś innemu lub rozdał go za życia w formie darowizn, uprawnieni krewni mają prawo żądać od spadkobiercy, lub obdarowanego, wypłaty określonej kwoty pieniężnej. Wysokość zachowku wynosi zazwyczaj połowę wartości tego, co otrzymaliby w ramach standardowego dziedziczenia ustawowego (lub dwie trzecie w przypadku osób małoletnich oraz trwale niezdolnych do pracy).

Nie można uniknąć zapłaty zachowku, rozdając cały swój majątek przed śmiercią. Jeśli zmarły zostawił po sobie puste konto, pominięty członek rodziny może pójść bezpośrednio do osoby obdarowanej i zażądać od niej spłaty.

To właśnie dlatego przy przekazywaniu nieruchomości pomiędzy dziećmi, rodzicami czy wnukami analiza rodzinnej sytuacji spadkowej może być równie istotna jak analiza podatkowa.

Czy darowizna po 10 latach wlicza się do zachowku?

Wielu ludzi uważa, że każda darowizna po 10 latach staje się "bezpieczna" i nikt nie może żądać od niej zachowku. Ale to nieprawda. Przepisy traktują obdarowanych na dwa różne sposoby:

Osoby obce: To tylko w ich przypadku działa zasada 10 lat. Jeśli dostali darowiznę na więcej niż 10 lat przed śmiercią darczyńcy, nikt nie upomni się o zachowek.

Spadkobiercy i najbliższa rodzina: Wobec nich limit czasu nie obowiązuje. Jeśli rodzic przepisał jednemu dziecku dom nawet 25 lat przed śmiercią, drugie (pominięte) dziecko i tak będzie mogło doliczyć ten dom do wyliczeń i zażądać spłaty zachowku.

Przedawnienie roszczenia o zachowek

Brak limitu lat dla darowizn dla rodziny oznacza, że dolicza się je do puli niezależnie od tego, jak dawno zostały wręczone. Jednak pominięty krewny ma określony termin na upomnienie się o pieniądze w sądzie. Musi to zrobić w ciągu 5 lat.

Od kiedy liczymy 5 lat zależy od tego czy żądamy zapłaty od obdarowanego czy od spadkobiercy.

• Jeśli domaga się pieniędzy od osoby obdarowanej – 5 lat liczy się od dnia śmierci spadkodawcy.
• Jeśli domaga się pieniędzy od spadkobiercy wskazanego w testamencie – 5 lat liczy się od dnia oficjalnego ogłoszenia testamentu.

Kiedy wybrać testament a kiedy lepsza jest darowizna

Nie ma jednego rozwiązania odpowiedniego dla każdej rodziny i zależy do wielu czynników. Decyzja powinna uwzględniać nie tylko koszty, ale przede wszystkim kontrolę nad nieruchomością, relacje rodzinne, możliwość powstania zachowku oraz aktualną sytuację mieszkaniową.

Darowizna powoduje przeniesienie własności za życia. Może więc mieć sens, gdy właściciel rzeczywiście chce już teraz przekazać nieruchomość i akceptuje, w tym przypadku, utratę prawa własności.

Testament działa dopiero na wypadek śmierci. Do tego momentu nieruchomość pozostaje własnością spadkodawcy, a testament można zmienić lub odwołać.

Zachowek a darowizna z dożywociem

W języku potocznym często myli się dwie zupełnie różne instytucje prawne, które mają drastycznie różny wpływ na konieczność zapłaty zachowku. Warto się zatem wczytać co dokładnie zapisał notariusz w akcie notarialnym. 

1. Umowa o dożywocie Jeśli w akcie notarialnym zawarto formalną "umowę o dożywocie", z punktu widzenia prawa nie jest to darowizna. Jest to umowa wzajemna – w zamian za własność nieruchomości nabywca zobowiązuje się do dożywotniego i pełnego utrzymania zbywcy (zapewnienia jedzenia, prądu, opieki w chorobie, a ostatecznie pogrzebu). Ponieważ majątek nie został oddany za darmo, nieruchomość z umowy o dożywocie nie wlicza się do zachowku.

Pominięta rodzina nie może żądać od niej żadnych pieniędzy. Warunkiem jednak jest jej prawidłowe wykonywanie.

Trzeba jednak pamiętać, że w tym przypadku nabywca nieruchomości na podstawie umowy dożywocia jest jednocześnie podatnikiem PCC. Przy przeniesieniu własności nieruchomości stawka PCC wynosi 2%.

2. Darowizna z dożywotnią służebnością mieszkania Jeśli zawarto "umowę darowizny", w której jedynie zagwarantowano darczyńcy prawo dożywotniego zamieszkiwania (służebność), w świetle prawa majątek został przekazany za darmo. Taka darowizna wlicza się do zachowku i obdarowany może zostać wezwany do spłaty.

Ponieważ wartość darowizny doliczanej do zachowku oblicza się według stanu z chwili jej dokonania dla obdarowanego istnieje ważna korzyść: ustanowiona służebność stanowi obciążenie majątku. Przy wyliczaniu zachowku wartość nieruchomości pomniejsza się o wartość tej służebności. W efekcie pula, od której procentowo wylicza się zachowek, jest niższa, co zmniejsza samą kwotę do spłaty.

Sprzedaż mieszkania z darowizny a ze spadku – kiedy zapłacisz 19% podatku?

To jaki i czy zapłacisz podatek od sprzedaży nieruchomości w zależności od tego, czy otrzymałeś ją za życia darczyńcy, czy w spadku sprowadza się w praktyce sprowadza się to do trzech kluczowych zasad:

1. Darowizna resetuje zegar podatkowy Jeśli dostajesz mieszkanie w darowiźnie, termin 5 lat dla urzędu skarbowego liczy się od nowa – od początku następnego roku kalendarzowego, w którym podpisano akt notarialny. Jeśli sprzedasz je wcześniej, musisz zapłacić 19% podatku dochodowego (PIT).

2. Spadek zachowuje historię własności Przy dziedziczeniu wchodzisz w prawa zmarłego. 5 lat liczy się od momentu, kiedy to spadkodawca (np. zmarły rodzic) kupił lub wybudował nieruchomość. Jeśli rodzic kupił mieszkanie w 2018 roku, a Ty dziedziczysz je w 2026 roku, wymagany czas dawno minął. Możesz sprzedać takie mieszkanie natychmiast po uregulowaniu spraw spadkowych, bez płacenia podatku PIT.

3. Koło ratunkowe to tzw. ulga mieszkaniowa Jeśli musisz sprzedać darowane mieszkanie przed upływem 5 lat, możesz uniknąć 19% podatku, pod warunkiem że całą kwotę ze sprzedaży przeznaczysz na "własne cele mieszkaniowe" (np. zakup innego mieszkania, budowę domu, czy spłatę kredytu hipotecznego). Przepisy dają na to 3 pełne lata, licząc od końca roku, w którym doszło do sprzedaży.

Darowizna lub spadek nieruchomości – o czym pamiętać przed sprzedażą?

Zanim mieszkanie albo dom trafi na rynek, dobrze wcześniej zebrać odpowiednie dokumenty i ustalić kilka ważnych kwestii, o których pisałam powyżej. Podsumowując - darowizna i spadek nieruchomości mogą być całkowicie zwolnione z podatku od spadków i darowizn, szczególnie w najbliższej rodzinie. Nie oznacza to jednak, że można pominąć kwestie formalne albo skutki późniejszej sprzedaży.

REMAX Peak Nieruchomości pomaga właścicielom przygotować nieruchomość do sprzedaży, skompletować dokumentację potrzebną w procesie transakcji, właściwie zaprezentować ofertę i przeprowadzić sprzedaż od przygotowania nieruchomości aż do przekazania jej nowemu właścicielowi.

Powyższy tekst ma jedynie charakter informacyjny, nie jest poradą prawną i nie zgłębia całej problematyki.