Pierwokup umowny - co to jest?

Celem tekstu jest ogólne zapoznanie kupującego nieruchomość z koniecznością liczenia się z ograniczeniami wynikającymi z prawa pierwokupu umownego.

Prawo pierwokupu umownego

Jeśli w umowie  najmu lub sprzedaży zawarta jest klauzula dotycząca pierwokupu umownego to oznacza to tyle, że jeśli właściciel nieruchomości postanowi ją sprzedać, osoba lub osoby uprawnione do prawa pierwokupu mają prawo do nabycia tej nieruchomości na tych samych warunkach, jakie byłyby dostępne dla innych zainteresowanych.

Kiedy stosujemy umowne prawo pierwokupu?

Takie prawo może być zastosowane w różnych sytuacjach, na przykład w przypadku umowy dzierżawy, współwłasności, umowy o udział w nieruchomości itp. Warunki prawo pierwokupu umownego mogą różnić się w zależności od konkretnych umów i regulacji prawnych danego kraju.

Głównym celem prawa pierwokupu umownego jest ochrona interesów określonych osób lub grup, które mogą mieć szczególny związek z daną nieruchomością lub które posiadają pewne prawa z nią związane.

Co oznacza w praktyce?

Jeśli właściciel nieruchomości zdecyduje się na sprzedaż, osoba lub osoby uprawnione do prawa pierwokupu mają określony czas na złożenie oświadczenia o zamiarze nabycia nieruchomości. Jeśli skorzystają z tego prawa, mają pierwszeństwo przed innymi potencjalnymi nabywcami. W przypadku niezłożenia oświadczenia lub zrzeczenia się prawa pierwokupu, właściciel nieruchomości jest wolny sprzedać ją innym osobom.

Różnice między prawem umownym a ustawowym

Prawa pierwokupu umownego różnią się tym od prawa pierwokupu ustawowego, które jest narzucone przez przepisy prawa i dotyczy określonych sytuacji, takich jak dziedziczenie nieruchomości przez najbliższych krewnych, że zapisy pierwokupu umownego są dowolnie kształtowane i zależą tylko i wyłącznie od negocjacji między stronami.

Sankcje za nieprzestrzeganie prawa pierwokupu

Z praktycznego punktu widzenia dla uprawnionego najistotniejsze jest pytanie czy bezwarunkowa sprzedaż dokonana przez zobowiązanego może  być ubezskuteczniona wobec niego.

Wiemy już iż jedynie naruszenie ustawowego prawa pierwokupu opatrzone jest sankcją nieważności.  W sprawę ubezskutecznienia  sprzedaży wobec uprawnionego pojawiają się wprawdzie orzeczenia  dopuszczające taką możliwość  na gruncie art.59 kodeksu cywilnego który stanowi podstawę dla tego typu  roszczenia  jak choćby uchwała Sądu Najwyższego  z dnia 19 listopada 1968 r  (OSNCP 1968, poz. 189), której teza  brzmi  iż „w  razie oświadczenia przez uprawnionego gotowości do wykonania przysługującego mu prawa pierwokupu i dokonania przez zobowiązanego bezwarunkowej sprzedaży osobie trzeciej, uprawnionemu przysługuje obok roszczenia z art. 599 kodeksu cywilnego  również roszczenie z art.59 kodeksu cywilnego” czy też z nowszego orzecznictwa ; Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia  31 października 2012  r. I ACa 543/12, - LEX nr 1237879  zgodnie z którym „Prawo pierwokupu nie jest roszczeniem, o którym mowa w art. 59 k.c., co nie przekreśla całkowicie możliwości sięgania po ten przepis w sytuacji, w której zobowiązany z umownego prawa pierwokupu nie wykonuje ciążących na nim obowiązków” – tym nie mniej  dominuje pogląd iż w uprawniony nie jest w stanie ubezskutecznić bezwarunkowej umowy sprzedaży i przysługują mu tylko roszczenia odszkodowawcze zgodnie z art. 599. §  1.  k.c o treści „Jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę”. 

Konkluzja jest taka, iż istnieje bardzo poważne ryzyko  przegrania procesu kiedy jako uprawnieni  z pierwokupu żądalibyśmy ubezskutecznienia bezwarunkowej sprzedaży.  Kolejną kwestią  są uprawnienia  osoby której prawo pierwokupu wpisane jest do księgi wieczystej wobec osoby której prawo nie jest wpisane.   Z jednej strony bowiem  ujawnienie prawa pierwokupu w księdze wieczystej powinno dawać więcej uprawnień niż prawa nieujawnione, z drugiej strony  art. 599 k.c. nie rozgranicza skutków naruszenia praw uprawnionego z pierwokupu w sytuacji kiedy zobowiązany zawrze bezwarunkową umowę sprzedaży od tego czy prawo to było czy nie było ujawnione w księdze. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece  stanowi,  iż  przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu. 

Przyjmuje się jednak, iż wpis prawa pierwokupu powoduje skutek w postaci tzw. rozszerzonej skuteczności  co daje możliwość wykonania prawa pierwokupu  nie tylko wobec zobowiązanego ale również wobec następców prawnych zobowiązanego którzy nabyli nieruchomość w drodze czynności prawnej. 

Potwierdzeniem takiego stanowiska jest  Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 października 2001 r. (Mo.Pr. 2002, nr 3, s. 128)  w którym  Sąd stwierdził iż  „Niemożność  wykonania prawa pierwokupu z  powodu zawarcia umowy sprzedaży bezwarunkowej nie prowadzi do wygaśnięcia tego prawa”. Wyrok zapadł  w takim stanie faktycznym w którym zobowiązany sprzedał bezwarunkowo nieruchomość pomimo wpisania prawa pierwokupu do księgi wieczystej.  Co więcej powództwo odszkodowawcze  zostało oddalone, pomimo że sąd stwierdził iż wina notariusza była bezsporna ale skarżący nie wykazali szkody.  Konkluzja z tego wyroku jest  taka,  iż wprawdzie bezwarunkowa sprzedaż przez zobowiązanego jest ważna tym nie mniej prawo pierwokupu nie wygasa i obciąża ono nabywcę  jako zobowiązanego. 

Przyjmuje się również iż wpisane do księgi wieczystej prawo pierwokupu skutkuje tym iż obowiązek przechodzi na nabywców ale nie na spadkobierców.

Skoro bowiem wpisane prawo pierwokupu nie jest ograniczonym prawem rzeczowym to nie może być skuteczne wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości niezależnie od tytułu nabycia. Przeczy temu zamknięty katalog ograniczonych praw rzeczowych. Podsumowując można stwierdzić  iż  wpisane prawo pierwokupu ma większą doniosłość prawną  od prawa niewpisanego co nakazuje w każdym przypadku zadbać o wpisanie takiego prawa do księgi wieczystej.   

Jak zostało wskazane powyżej uprawnionemu z umownego prawa pierwokupu przysługuje w przypadku sprzedaży bezwarunkowej roszczenie odszkodowawcze.  Oznacza to, iż na uprawnionym spoczywa ciężar udowodnienia szkody, co często jest trudne czy wręcz niewykonalne.

Trudno sobie wyobrazić w warunkach kiedy np. nie prowadzimy działalności gospodarczej jaką szkodę możemy ponieść w sytuacji kiedy zobowiązany sprzedał bezwarunkowo nieruchomość pomimo zastrzeżenia prawa pierwokupu.

To co wydaje się na pierwszy rzut oka oczywiste  nie zostało zaakceptowane przez orzecznictwo i tak w wyroku z dnia 5 października 2001 r. Sąd Najwyższy stwierdził, iż pod pojęciem szkody wyrządzonej uprawnionemu nie można rozumieć utraty korzyści jaką stanowi różnica między autentyczną rynkową ceną przedmiotu a ceną wynikającą z umowy sprzedaży (III CKN 461/00, OSN 2002/6 poz.80).

Problematyka związana z zagadnieniem  roszczenia odszkodowawczego jest również nierozstrzygnięta i nie wiadomo do końca czy odszkodowanie obejmuje  tylko szkodę rzeczywistą czy również utracone  korzyści  i dlatego np. Artur Ganicz proponuje aby naruszenie prawa pierwokupu zostało obwarowane sankcją kary umownej, która ze swojej istoty stanowi  zryczałtowane odszkodowanie. To rozwiązanie na gruncie obowiązujących przepisów prawa stanowi najbardziej rozsądną rekomendację.  Wydaje się oczywiste iż ochrona uprawnionego z umownego prawa pierwokupu na gruncie obowiązujących przepisów  jest niezadawalająca, zaś w świetle niejednoznacznego orzecznictwa stwarza stan niepewności co do sposobu naprawienia szkody uprawnionego. 

Powyższy tekst ma jedynie charakter informacyjny, nie jest poradą prawną i nie zgłębia całej problematyki.

Autorka artykułu: Ewa Sobczyńska