Opłata planistyczna.

Od 7 stycznia 2023 r. obowiązuje nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r., która ułatwi otrzymanie odszkodowań tym, którzy uzyskali niższą cenę z ich sprzedaży.

Ministerstwo natomiast wycofało się z wcześniejszych planów pobierania od właścicieli nieruchomości opłat planistycznych niezależnie od tego czy nieruchomość podlegała zbyciu czy nie. Pozostały więc w mocy dotychczasowe przepisy, które wskazuję, że pobranie opłaty planistycznej może nastąpić jedynie w przypadku zbycia nieruchomości.

Opłata planistyczna - kto ustala i ile wynosi?

Opłata Planistyczna jest nazywana również rentą planistyczną i wiąże się najczęściej ze wzrostem wartości nieruchomości, spowodowanym uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Można powiedzieć, że jest to swego rodzaju podatek od gruntu. W art. 36 ust. 4  ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym czytamy, że: jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Jak wyliczyć wysokość opłaty planistycznej?

Aby obliczyć wysokość renty planistycznej, którą właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości powinien zapłacić w związku z jej zbyciem, należy pomnożyć różnicę stanowiącą wzrost wartości nieruchomości przez stawkę procentową przyjętą w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zasady naliczania renty planistycznej.

Przykładowe ustalenie wysokości opłaty: jeśli cena danej działki przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowanie przestrzennego wynosiła 100 000 PLN, a po uchwaleniu planu tę samą działkę wyceniono na 125 000 PLN, to wzrost wartości wynosi 25 000 PLN.  Jeśli w miejscowym planie, którym objęta została ta działka,  uchwalono opłatę planistyczną w wysokości 20 % to znaczy, że przy zbyciu działki, dotychczasowy właściciel (użytkownik wieczysty) musi zapłacić do urzędu 5000 PLN, bo tyle właśnie wynosi naliczona kwota do zapłaty: 25 000 PLN x 20% = 5000 PLN. 

Jak długo wiąże nas opłata planistyczna?

Warto również wiedzieć, że opłata planistyczna może być nałożona na właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości w przypadku jej zbycia jedynie w ciągu 5 lat od wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego .  I ten właśnie przepis na razie jeszcze nie został zmieniony.

Kiedy nie zapłacimy opłaty planistycznej?

Opłaty planistycznej nie pobiera się jednak w przypadku nieodpłatnego przeniesienia przez rolnika własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na następcę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników albo przepisów w sprawie szczegółowych warunków i trybu przyznawania pomocy finansowej w ramach działania "Renty strukturalne" objętego Programem Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013 wydanych na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich.

Zmiany w przepisach ułatwią otrzymanie odszkodowań

Ale nie zawsze uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wiąże się ze wzrostem wartości nieruchomości. Niekiedy wprowadzenie lub zmiana miejscowego planu oznacza obniżenie wartości nieruchomości. W takiej sytuacji właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości może domagać się odszkodowania.

Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Jak wyliczyć wysokość odszkodowania?

Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, oblicza się w podobny sposób jak przy opłacie planistycznej. Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z uwzględnieniem innych artykułów ustawy, żądać od gminy albo od władającego terenem zamkniętym, jeżeli uchwalenie planu lub jego zmiana spowodowane były potrzebami obronności i bezpieczeństwa państwa odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części.

Ale i tu jest szereg wyłączeń, z którymi warto zapoznać się, rozpatrując konkretny przypadek. Realizacja roszczeń, o których mowa wyżej może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają. Roszczenia można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Powyższy tekst ma jedynie charakter informacyjny, nie jest poradą prawną i nie zgłębia całej problematyki.