Koronawirus, jego wpływ na gospodarkę i rynek nieruchomości.

Jesteśmy obecnie, jako Polska, Europa i Świat w obliczu największego kryzysu epidemiologicznego.
Nie potrafię przewidzieć ile będzie trwał ten kryzys zdrowotny,oby jak najkrócej. To jest raczej pytanie do specjalistów medycyny,
lekarzy i naukowców. Jednego natomiast jestem pewien, że pandemia kiedyś się skończy.
Bez wątpienia rzeczywistość wtedy w wielu dziedzinach będzie inna. Już teraz wielu specjalistów z różnych branż zastanawia się co się zmieni.
Chciałbym podzielić się z Państwem kilkoma moimi przemyśleniami na temat gospodarki i rynku nieruchomości wynikajacymi zarówno
z teoretycznej znajomości zagadnień tego tematu, jak i z kilkunastoletniej praktyki na tym rynku w RE/MAX Peak Nieruchomości.
Koronawirus to przede wszytkim wielki problem zdrowotny, ale mający też wielki wpływ na całą gospodarkę. Czy ktoś jeszcze miesiąc temu przewidział, że gospodarka w wielu branżach z dnia na dzień się zatrzyma? Koronawirus opustoszył galerie handlowe, restauracje, kawiarnie, kina , teatry, kluby fitness, stadiony i hale sportowe, koncertowe, wystawowe.  Wiele firm i kocernów o zasięgu światowym wstrzymuje produkcję, niektóre na 3-4 tygodnie a inne nawet do odwołania. Gospodarkę czeka z pewnością spowolnienie lub nawet recesja.
Głebokość spadku PKB (Produktu Krajowego Brutto) będzie niewątplwie dodatnio skorelowana z długością trwania pandemii
(im dłuższej trwajaca pandemia tym większe spadki PKB ).

Dane płynące z krajów europejskich nie są optymistyczne. Opublikowane w ubiegłym tygodniu (24.03) wskaźniki aktywności gospodarczej
w sektorze produkcyjnym (PMI) są w wielu krajach Europy najniższe od 20 lat.
Wskaźnik PMI powstaje na bazie anonimowych ankiet wysyłanych do menadżerów w poszczególnych krajach, którzy odpowiadają na pytania dotyczące swojej branży. Oceniają oni jak zmieniła się sytuacja w branży w relacji do poprzedniego miesiąca pod kątem nowych zamówień, poziomu produkcji, dostaw, zapasów itd. Widać, że gospodarka całego eurolandu wyhamowuje. Wdrażane pakiety antykryzysowe w poszczególnych krajach to kierunek słuszny ale już raczej wiadomo, że nie powtrzymają one utraty miejsc pracy w wielu branżach.
Jest to spowodowane, w obecnej sytuacji spadkiem zapotrzebowania na wiele produktów i usług ale też z rekordowym opóźnieniem łańcucha dostaw w poszczególnych branżach.

W Polsce ekonomiści szacują dziś (a z dnia na dzień są bardziej sceptyczni) że wobec stopy bezrobocia w lutym 2020 na poziomie 5,5%
na koniec tego roku bedzie ona wynosić około 8%, co oznacza wzrost bezrobotnych o około 400-500 tys. osób.
Wyżej przedstawione dane brzmią pesymistycznie. Ja natomiast jako światełko w tunelu chciałbym zauważyć, że w spowolnienie gospodarcze wejdziemy, po pierwsze z historycznie najniższego poziomu bezrobocia, po drugie warto też zwrócić uwagę na najnowsze opublikowane dane agencji ratingowych oceniające polską gospodarkę.
Agencja Fitch opublikowała raport 25.03 (a więc już po kilku tygodniach trwajacej w Europie pandemii), w którym podtrzymuje
(a więc nie obniża) dotychczasowy względnie dobry rating Polski na poziomie A - zperspektywą stabilną.
Ocena ta zawiera już przewidywaną potrzebę korekty budżetu uwzgledniajacą obecną sytuację wpływu koronawirusa na gospodarkę.
Jak się wydaje istnieje kilka czynników dzięki którym, polska gospodarka może być do pewnego stopnia bardziej odporna 
(co nie oznacza, że całkowicie) na wstrząs związany z koronawirusem.
Mamy gospodarkę zdywersyfikowaną, relatywnie zamknietą i dosyć silny rynek wewnętrzny, płynny kurs walutowy i jesteśmy eksporterem netto, to wszystko pomaga. Nie mamy też gospodarki, w którym sektor turystyczny odgrywa tak dużą rolę.
Nasz przychód z turystyki (wg danych Banku Światowego) to ok. 12 mld dolarów rocznie.
Światowi liderzy jeśli chodzi o roczne przychody z tej gałęzi przemysłu to: USA 220 mld dolarów, Francja 66 mld$, Hiszpania 65 mld$,
Wlk. Brytania 62 mld$, Włochy 45 mld$. Łatwo wyciągnąć wnioski co koronawirus oznacza dla tych, zwłaszcza europejskich krajów i ich rynku pracy. 10 kwietnia swój raport ratingowy dla Polski opublikuje kolejna agencja ratingowa S&P i to pokaże ocenę naszego kraju po kolejnych dwóch tygodniach walki gospodarki z pandemią.
Podsumowując ten wątek ogólno gospodarczy należy spodziewać się, że koronawirus spowoduje pogorszenie koniunktury w wielu krajach,
a co za tym idzie wzrost bezrobocia.

Poniżej spróbuję przeanalizować jak nadchodzące zmiany mogą wpłynąć na rynek nieruchomości w Polsce.  Wiele osób pisze w mediach o katastrofalnym wpływie koronawirusa na rynek nieruchomości. Ja się z tym nie zgadzam. Katastrofalne skutki to może wywołać wojna czy trzesienie ziemi, które fizycznie niszczą domy.  Kryzys nie zburzy mieszkań, domów czy innych nieruchomości. One dalej będą stały.
Będziemy mieli gdzie mieszkać.  Kryzys nie zniszczy rynku nieruchomości chociaż może zmienić jego strukturę i funkcjonowanie.
Na dzień dzisiejszy ze wzgledu na sytuację sprzedaż nieruchomości wyhamowała. Jest to spowodowane brakiem możliwości fizycznego uczestnictwa w całym procesie zakupu (nie wszystkie czynności da się przeprowadzić zdalnie).

Drugi czynnik, który będzie nabierał coraz większego znaczenia wraz z długością trwania pandemii to wstrzymywanie się z decyzjami zakupowymi, zwłaszcza przez osoby planujace zakup mieszkania na wieloletni kredyt.
Część osób, będzie rozważać przeczekanie kryzysu zdrowotnego i wtedy podjęcie decyzji w oparciu o ich aktualną, indywidualną sytuację ekonomiczną. Część ludzi niestety straci pracę. Im będzie trudno podjąć decyzję o zakupie bo stracą zdolność kredytową.

Co natomiast z inwestorami? Patrząc na najnowsze dostępne dane, (chociażby raporty NBP z III kwartału 2019r.) widać, że ok. 42% mieszkań kupowanych było jako inwestycje. Część inwestorów liczyło na to, że kilkuletnie wrosty cen będą jeszcze trwały.
Kupowali w stanie deweloperskim i w takim samym stanie sprzedawali mieszkania (lub cesje) po jakimś czasie drożej.
To jest czysta spekulacja. Ja akurat tego nie popieram, uważam, że rynek nieruchomości nie jest najlepszy (ze względu na niedoskonałość rynku nieruchomości i np. małą elastyczność) do tego typu działań.
Inne intrumenty finansowe o wiele bardziej sie sprawdzają w spekulacji. Natomiast Ci inwestorzy, których działalność wiąże się szukaniem okazji na rynku, doinwestowaniem nieruchomości i poźniejszej sprzedaży z zyskiem poradzą sobie a szczególnie Ci dysponujacy wolną gotówką. Kolejna grupa inwestorów zaiwestowała w mieszkania przeznaczone do wynajmu krótkookresowego. Tu już jest problem.
Patrząc na to, że turystyka a także wyjazdy służbowe stanęły, właścicieli lokali czeka trudna decyzja.

Czy przeczekać kryzys (tracąc być może cały sezon) czy przejść może na najem długoterminowy (dotychczas mniej dochodowy)?
Tu istotne jest jak inwestycja była sfinansowana. Jeśli kredydowanie było „pod korek” to może być cieżko spiąć biznes (nawet przy przejściu na najem długookresowy). Można też próbować przekształcić mieszkanie z najmu krótkookresowego w najem długoterminowy.
Ale to też nie jest takie oczywiste.
Po pierwsze mieszkania w najmie krótkookresowym sa trochę inaczej wyposażane niż do najmu długoterminowego.
Po drugie istotna jest lokalizacja. Duże ośrodki miejskie mają łatwiej, bo tu klientów na najem długoterminowy można szybciej znaleźć (chociaż obecny okres roku, pomijając koronawirusa, to nie jest szczyt najmów długoterminowych).
Gorzej wygląda, co oczywiste w obecnej sytuacji, możliwość przejścia z najmu krótkookresowego na długoterminowy w małych miejscowościach typowo turystycznych.
Podsumowując rynek najmu mogę napisać, że najbardziej odporny na kryzys będzie najem długoterminowy szczególnie tańszych mieszkań.
Tańszych ze względu na wielkość lokalu (np. mieszkań 2- pokojowych) a nie ze względu na wyposażenie. Jeśli mieszkań do najmu długookresowego przybędzie (np. z uwagi na zastój najmówkrótkookresowych) to jeszcze bardziej poszczególne lokale będą konkurować wyposażeniem i jakością wykończenia. Ten trend zresztą juz widać od dawna na rynku. Polacy wynajmujący mieszkania oczekują coraz częściej normalnego standardu europejskiego.
Ceny najmu takich mieszkań nie powinny dużo, o ile w ogóle, spaść. Część osób, które odłożą na jakiś czas decyzję o kupnie,
właśnie do takich mieszkań się wprowadzą.
Część osób, które do tej pory wynajmowały duże mieszkania też w obliczu kryzysu może przeprowadzić się do mniejszych, tańszych mieszkań.
I wreszcie część nowych najemców to Polacy, którzy wrócą z zagranicy bo część z nich w obliczu kryzysu straci pracę w wielu krajach europejskich, a koszty utrzymania w Polsce są jednak cały czas niższe i tu będą chcieli przeczekać kryzys.
Klasyczny najem krótkookresowy bez wątpienia musi na razie na okres prosperity poczekać (oby jak najkrócej ).
Rynek wynajmu nieruchomości komercyjnych (w tym najem mieszkań dla pracowników z innych krajów) będzie wprost proporcjonalnie skorelowany ze wskaźnikami gospodarczymi.

Jakie są natomiast przewidywania co do rynku sprzedaży nieruchomości. Podobne trudne decyzje jak właściciele nieruchomości na wynajem będą musieli podjąć osoby, które chcą sprzedać lub kupić nieruchomość.
Tutaj warto korzystać moim zdaniem z porad doświadczonych specjalistów na rynku nieruchomości w tym pośredników z wieloletnim doswiadczeniem, których wiedza, zwłaszcza w obecnej sytuacji gospodarczej może pomóc w podjęciu życiowej decyzji jaką jest kupno czy sprzedaż nieruchomości. W jakiej sytuacji jest
rynek mieszkań? Jesteśmy po kilkuletnim okresie wzrostów cen. Wobec tego co widać i słychać dookoła w gospodarce na utrzymanie dalszych wzrostów w najbliższym okresie trudno liczyć. A więc te osoby, które chcą sprzedać moim zdaniem nie powinny z tym zwlekać. Z pewnością ze względu na wyhamowanie gospodarki, o czym pisałem wyżej, proces sprzedaży może być trudniejszy niż jeszcze miesiąc czy dwa temu.
Tym bardziej warto współpracować z prężnymi biurami nieruchomości, które po pierwsze mają narzędzia marketingowe m.in. do wirtualnych
prezentacji, co jest bezpieczniejsze, w obecnych czasach, dla szukajacych mieszkań i przyspiesza sprzedaż. Po drugie biura takie mają dostep do aktualnych cen transakcyjnych co daje duże prawdopodobieństwo, że uzyskana cena będzie adekwatna
do obecnego rynku. Po trzecie zwłaszcza biura działające w ramach miedzynarodowych sieci mają w swoich bazach klientów powracających do Polski i szukajacych miejsca do zamieszkania.

Jak zachowa się rynek mieszkań w obecnej niepewnej sytuacji? Trudnością w prognozowaniu cen nieruchomości jest to, że zarówno kupujacy jak i sprzedajacy nie podejmują swoich decyzji opierając się wyłącznie na aktualnych cenach.
Kupujacy starają się ocenić długoterminowo ich możliwości spłaty kredytu a o optymizm w czasach kryzysu trudno.
Osoby planujące kupno na kredyt z pewnością wstrzymają się z zakupem a jeśli nie mają gdzie mieszkać będą na razie wynajmować.
Osoby, które chcą sprzedać mieszkanie po to, żeby kupić inne muszą uważać, żeby najlepiej skoordynować tą sprzedaż i kupno w jednym czasie (doświadczony pośrednik nieruchomości z pewnością pomoże wtym procesie). Unikną w ten sposób ryzyka zmian cen. Niejako „zamienią” (faktycznie kupując i sprzedając) jedną nieruchomość na inną. W dobrej sytuacji będą osoby chcące kupować za gotówkę.
Tych będzie jednak mniej bo jedno ze źródeł pochodzenia kapitału (myślę tu o pracy Polaków za granicą ) zmniejszy się wobec globalnego pogorszenia sytuacji gospodarczej.
Tym samym kupujący za gotówkę będą w dobrej sytuacji. Po pierwsze będą mieli wiekszy wybór na rynku, bo część osób wstrzyma się z zakupami czyli strona popytowa się zmniejszy a po drugie z pewnością na rynku pojawią się okazje wynikajace z faktu, że będzie grupa osób bojąca się czekać w obliczu niepewnej sytuacji na rynku lub zmuszona do sprzedaży nieruchomości poprzez sytuację ekonomiczną. Zapowiedziane w tarczy antykryzysowej „wakacje kredytowe” dają czas na przetrzymanie ewentualnych trudności na rynku pracy tym, którzy już mają kredyty. Ostrożność i rozwaga w wydawaniu pieniędzy a zwłaszcza zadłużaniu się w czasach kryzysu wzrośnie co zdecyduje o odłożeniu zakupów na jakiś czas. Przełoży się to na dłuższy czas sprzedaży nieruchomości wystawionych na rynku a w przypadku dłuższego kryzysu na spadki cen.
W aktualnej sytuacji warto korzystać z pomocy specjalistów od sprzedaży nieruchomości, oni po prostu mają teraz najwięcej informacji z rynku.


Powrót do listy artykułów

Autor artykułu: Sławomir Bielawski





Licencjonowany Pośrednik w Obrocie Nieruchomościami z wieloletnią praktyką na rynku.