Niniejszy tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi w żadnym razie artykułu mającego za zadanie zgłębienia problematyki opłaty planistycznej.

RENTA PLANISTYCZNA - OPŁATA PLANISTYCZNA

Czym jest? Z czego wynika? Kto ją zapłaci?


Osoby mające zamiar sprzedać, a precyzyjniej mówiąc należałoby użyć szerszego określenia „zbyć” (czyli sprzedać, ale też zamienić, czy też przekazać komuś np. na zasadzie darowizny), nieruchomości gruntowe, których są właścicielami lub użytkownikami wieczystymi muszą wziąć pod uwagę, że przy wystapieniu kilku przesłanek gmina (wójt, burmistrz lub prezydent) może nałożych na nich obowiązek jednorazowej opłaty tzw. opłaty planistycznej lub renty planistycznej. W literaturze ogólnodostepnej określenia opłata planistyczna i renta planistyczna występują zamiennie i dotyczą opłaty o jakiej jest mowa w art. 36 w ustawie o planowaniu przestrzennym z 2003 r. Z tej samej ustawy wynikają przesłanki jakie muszą wystapić aby gmina mogła wydać decyzję administracyjną nakładajaca obowiązek tej opłaty.
Dla sprzedających ważne jest to, że muszą wystąpić wszystkie poniższe przesłanki żeby gmina mogła nałożyć opłatę planistyczną.

Tymi przesłankami są:
1.Wejście w życie planu miejscowego i zmiana dotychczasowego przeznaczenia nieruchomości.
2.Wzrost wartości nieruchomości objętej planem miejscowym.
3.Związek wzrostu wartości nieruchomości z faktem uchwalenia lub zmiany planu miejscowego.
4. Zbycie nieruchomości.

Poniżej omówię każdą z tych przesłanek od strony jak powinna patrzeć na nie osoba majaca zamiar zbyć swoją nieruchomość.
Pierwszym warunkiem, który musi wystapić, żeby gmina mogła pobrać opłatę planistyczną jest uchwalenie przez gminę MPZP (Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego). Właściciel nieruchomości powinien sprawdzić czy obszar, na którym leży jego grunt, jest objęty planem miejscowym i czy zmieniło się, poprzez uchwalenie planu, przeznaczenie gruntu w stosunku do przeznaczenia dotychczasowego, wynikajacego z zapisów we wcześniejszym planie miejscowym lub też czy zmieniło się przeznaczenie faktyczne, wynikajace ze sposobu użytkowania gruntu, jeśli grunt ten nie był do tej pory objęty planem zagospodarowania. Plany zagospodarowania są uchwalane przez gminę na mocy uchwały a informacja o nich, w tym data uchwalenia, jest dostępna w urzedzie gminy (a czesto też na stronach internetowych gminy). Nalezy pamiętać, że planem miejscowym może być objety cały obszar gminy, ale też gmina może mieć uchwalonych kilka planów miejscowych obejmujących poszczególne części gminy. Plan miejscowy może być uchwalany dla obszarów, które wcześniej nie miały planu miejscowego, jak również plany miejscowe mogą być uchwalane dla obszarów, które miały już plan, wówczas nowy plan zastępując stary plan zaczyna obowiązywać z chwilą uprawomocnienia.

Drugim i trzecim warunkiem, które są ze sobą powiązane i muszą wystapić, żeby gmina mogła pobrać opłatę planistyczną jest wzrost wartości nieruchomości objętej planem i wzrost ten musi być spowodowany uchwaleniem planu (a nie wynikać z innych powodów).
Przykład: jeżeli przed uchwaleniem planu miejscowego działka gruntu miała status działki rolnej, a w wyniku uchwalenia planu jest działką przeznaczoną pod budownictwo jednorodzinne, jej wartość ewidentnie wrośnie. A jeżeli na przykład w uchwalonym planie miejscowym ta sama działka rolna zostanie przeznaczona pod budownictwo wielorodzinne z wysoką zabudową (plan w szczegółach to określi), to wzrost wartości działki będzie jeszcze większy w stosunku do wartości działki sprzed obowiązywania planu.

I właśnie wystąpienie przesłanki wzrostu wartości gruntu spowodowany uchwaleniem (lub zmianą) Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego daje możliwość pobrania opłaty planistycznej przez gminę. Ustawa o planowaniu przestrzennym określa, że taka opłata może wynosić do 30% wzrostu wartości gruntu (w zapisach planu miejscowego gmina określa dokładnie ile procent wzrostu wartości wyniesie ta opłata, ale zgodnie z ustawą może to być nie więcej niż 30%).
Przykład: jeżeli przed uchwaleniem planu miejscowego działka gruntu była warta 100 tys. zł, a na skutek uchwalenia planu miejscowego jej wartość wzrosła do 200 tys. zł, to po zbyciu takiej działki gmina może naliczyć opłatę w wysokości maksymalnej 30 tys. zł. (czyli 30% będzie liczone od 100tys. zł , bo o tyle wzrosła wartość działki na skutek uchwalenia planu).
Na wystąpienie do właściciela zbywanej nieruchomości o taką opłatę gmina ma 5 lat od dnia, kiedy miejscowy plan stał się obowiązujący. Należy dodać jako istotne, że te 5 lat gmina ma na wszczęcie postępowania o ustalenie opłaty planistycznej. Tak więc wszczęcie postepowania może teoretycznie nastapić ostatniego dnia tego 5-letniego okresu. Wtedy samo wydanie orzeczenia siłą rzeczy nastąpi później. Po upływie tych 5 lat, jakie biegną od uchwalenia planu, uprawnienia gminy do podjęcia działań z ustaleniem opłaty planistycznej przedawiają się. Chociaż opłata planistyczna, na mocy decyzji administracyjnej gminy może być jednorazowo pobrana od zbywcy nieruchomości w okresie 5 lat od dnia obowiązywania planu miejscowego, to wzrost wartości będzie zawsze odnosił się do dnia, kiedy plan wszedł w życie. Późniejsze zmiany wartości nieruchomości, spowodowane np. podziałem czy scalaniem gruntów (po dniu wejscia planu w życie) nie mają znaczenia dla oszacowania wysokości opłaty planistycznej.
Należy zadać sobie pytanie, w jaki sposób gmina określi wysokość wzrostu wartości nieruchomości, na skutek obowiązywania nowego planu zagospodarowania. Otóż postępowanie o ustalenie renty planistycznej wiąże się z koniecznością przeprowadzenia oszacowania nieruchomości i jej ewentualnego wzrostu wartości dokonanego przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego (odbywa się to na zlecenie gminy), który sporządza na tę okoliczność tzw. Operat szacunkowy. Taki operat, jak wskazuje orzecznictwo sądowe, jest jedynym środkiem dowodowym w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycnej. Bez znaczenia w tym zakresie jest cena zbycia nieruchomości (cena to co innego niż wartość i o tym należy pamiętać ). Właścicielowi zbywanej nieruchomości, który nie zgadza sie z wysokością opłaty planistycznej wynikajacą np. z błednego jego zdaniem oszacowania wzrostu wartości, przysługuje prawo do odwołania się od tej decyzji.

Czwartą i ostatnią przesłanką wystąpienia możliwości pobrania przez gminę opłaty planistycznej jest zbycie nieruchomości w okresie 5 lat od dnia, kiedy plan miejscowy obejmujący daną nieruchomość zaczął prawomocnie obowiązywać. Pojęcie zbycia nieruchomości, chociaż potocznie może być rozumiane jako sprzedaż, jest pojęciem szerszym i obejmuje też np. zamianę nieruchomości. Zgodnie z orzecznictwem sądowym ,,umowa zamiany nieruchomości jako umowa służąca ekwiwalentnemu przeniesieniu własności nieruchomości bez użycia pieniądza w sposób oczywisty mieści się w pojęciu zbycia nieruchomości”. Z tego orzeczenia sądu wynika, że opłata planistyczna może zostać naliczona przez gminę w razie zbycia nieruchomości bez względu na formę w jakiej czynność zbycia zostanie dokonana (np. sprzedaż, zamiana, darowizna).

Podsumowując, osoba mająca zamiar zbyć własną nieruchomość powinnna brać pod uwagę ( przy jednoczesnym wystąpieniu wszystkich czterech wymienionych przeze mnie wyżej przsłanek ) możliwość wystąpienia opłaty planistycznej i kalkulować możliwość jej wystąpienia przy szacowaniu ceny zbycia nieruchomości. W całym procesie sprzedaży nieruchomości z pewnością może być pomocny doświadczony pośrednik nieruchomości.
Opłata planistyczna jest dochodem własnym gminy. Opłata ta jest więc formą zrekompensowania na rzecz gminy poniesionych nakładów finansowych i organizacyjnych związanych z uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.
Na koniec warto, moim zdaniem zauważyć i często podkreślam też to moim klientom, którym pomagam w sprzedaży nieruchomości, że uchwalany przez gminę MPZP, mimo że może zawierać zapisy o opłacie planistycznej, wprowadza często korzystne uzgodnienia planistyczne, które z reguły prowadzą do podwyższenia wartości nieruchomości i to bez udziału samego właściciela. Tak więc paradoksalnie może okazać się, że sprzedając nieruchomość i ponosząc opłatę planistyczną wynikajacą m.in. z uchwalonego planu miejscowego finalnie i tak w kieszeni zbywca będzie miał wiecej niż przy zbyciu nieruchomości zanim taki plan miejscowy został wprowadzony.

Powrót do listy artykułów

Autor artykułu: Sławomir Bielawski



Licencjonowany Pośrednik w Obrocie Nieruchomościami z wieloletnią praktyką na rynku