Niniejszy tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi w żadnym razie artykułu mającego za zadanie zgłębienia problematyki opłaty planistycznej.

OPŁATA ADIACENCKA

Czym jest? Z czego wynika? Kto ją zapłaci?



W jednym z poprzednich artykułów pisałem o opłacie planistycznej, która może dotyczyć właścicieli nieruchomości.
W tym artykule poruszę temat innej opłaty z jaką mogą spotkać się właściciele nieruchomości, jaką jest opłata adiacencka.
Opłata planistyczna i opłata adiacencka są często mylone ze sobą. Są to zupełnie różne opłaty, mogące wystapić niezależnie od siebie, chociaż obie opłaty są związane ze wzrostem wartości nieruchomości. O ile informacje o opłacie planistycznej pojawiają się w ustawie o planowaniu przestrzennym, tak źródłem prawa odnoszącym się do opłaty adiacenckiej jest ustawa o gospodarce nieruchomościami.
Ustawowa definicja opłaty adiacenckiej zawarta jest w art. 4 pkt 11 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 Nr 115 poz.741 ze zm., dalej zwana ustawą). Ustawa ta stanowi podstawę prawną obowiązku wnoszenia na rzecz gminy opłat adiacenckich.
Z wyżej wspomnianej ustawy wynika, że opłata adiacencka może być naliczana wtedy, kiedy wartość nieruchomości wzrośnie na skutek jednej z trzech wymienionych niżej przesłanek:

1. Budowa urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi. Przy czym przez budowę takich urządzeń rozumie się także budowę drogi oraz wybudowanie (pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią) przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych.
2. Scalenie i podział nieruchomości, który ma na celu uzyskanie korzystniejszej konfiguracji przestrzennej poszczególnych nieruchomości i umożliwienie właściwego zagospodarowania nieruchomości;
3. Podział nieruchomości.

WAŻNE:
Przy ustalaniu opłaty nie ma znaczenia fakt, że właściciel nieruchomości nie chce skorzystać z nowo powstałych instalacji, do obciążenia opłatą wystarcza samo stworzenie takiej możliwości.
Na okoliczność wystąpienia opłaty adiacenckiej nie ma też wpływu fakt, że właściciel nieruchomości nie ma zamiaru jej sprzedawać.
Wiedząc już przy jakich przesłankach może obowiązywać opłata adiacencka, można postawić pytanie jaka będzie jej wysokość. Otóż Rada gminy w drodze uchwały ustala wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej (która jednak nie może przekroczyć stawek wskazanych w ustawie o gospodarce nieruchomościami). Ustawa wskazuje maksymalne stawki, jakie może ustalić gmina w zależności od przesłanki, z której wynika obowiązek wniesienia opłaty. I tak odpowiednio maksymalne stawki mogą wynosić:

• 30% różnicy wartości nieruchomości, jeżeli opłata została naliczona w konsekwencji wzrostu wartości nieruchomości wskutek jej podziału dokonanego na wniosek właściciela (lub użytkownika wieczystego)
• 50% wzrostu wartości nieruchomości wydzielonych w wyniku scalenia i podziału, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych
• 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu (w tym przypadku istnieje możliwość pomniejszenia ewentualnej różnicy wartości działki o koszty poniesione w związku z tą inwestycją).

Decyzję o ustaleniu opłaty adiacenckiej wydaje organ wykonawczy gminy (wójt, burmistrz albo prezydent miasta) każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi.
Ponadto, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, wzrośnie wartość nieruchomości, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu.
Wydanie decyzji o ustaleniu tej opłaty może nastąpić w terminie do 3 lat od:

• dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej;
• dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, o ile w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy dotycząca wysokości opłaty adiacenckiej;
• dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.

W przypadku opłaty adiacenckiej z tytułu scalenia i podziału nieruchomości, terminy i sposób wnoszenia opłat adiacenckich ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w drodze ugody z osobami zobowiązanymi do ich zapłaty, przez podpisanie protokołu uzgodnień. W razie niedojścia do ugody, o terminie i sposobie zapłaty rozstrzyga rada gminy, podejmująca uchwałę o scaleniu i podziale nieruchomości.
Naliczenie opłaty adiacenckiej jest uprawnieniem gminy ( a nie obowiązkiem ), jeśli gmina nie skorzysta z tego uprawnienia w określonym terminie ( do 3 lat zgodnym z ustawą ), to po tym terminie nie będzie mogła tego zrobić.
Wzrost wartości nieruchomości gmina musi udokumentować przy pomocy operatu szacunkowego jaki sporządza rzeczoznawca majątkowy. Należy zwrócić uwagę, że każdorazowo właścicielowi nieruchomości, który nie zgadza się z ustaleniem opłaty adiacenckiej przysługuje prawo do odwołania ( do Samorządowego Kolegium Odwoławczego ). W przypadku bezskutecznego odwołania właściciel nieruchomości zawsze może wystąpić do gminy, poprzez złożenie wniosku, o rozłożenie opłaty adiacenckiej na roczne raty płatne w okresie do 10 lat. Przy rozłożeniu opłaty na raty należność gminy zostanie zabezpieczona a najczęściej stosowanym zabezpieczeniem jest hipoteka. Informacja o istnieniu takiego zabezpieczenia będzie widniała w księdze wieczystej.

Powrót do listy artykułów

Autor artykułu: Sławomir Bielawski




Licencjonowany Pośrednik w Obrocie Nieruchomościami z wieloletnią praktyką na rynku