JAK ZAINWESTOWAĆ W MIESZKANIE NA WYNAJEM?

MIESZKANIE Z RYNKU WTÓRNEGO CZY PIERWOTNEGO?




W obecnym okresie kiedy spada oprocentowanie lokat bankowych jednym z alternatywnych sposobów lokowania pieniędzy może być kupno mieszkania pod wynajem. Coraz więcej moich klientów szuka takich rozwiązań.

Taka inwestycja może dać zadowalające stopy zwrotu z kapitału pod warunkiem, że decyzja o zakupie odpowiedniego mieszkania będzie dokładnie przemyślana. Kierując się moim wieloletnim doświadczeniem na rynku nieruchomości sróbuję Państwu podpowiedzieć na co warto zwrócić uwagę przy zakupie, aby taka inwestycja była bezpieczna i przynosiła zyski.

Lokalizacja mieszkania inwestycyjnego jest bardzo ważna, bo to od niej w dużym stopniu zależeć będzie wysokość czynszu najmu oraz zainteresowanie przyszłych najemców. Duże miasto, które przeważnie jest też znaczącym ośrodkiem akademickim to miejsce najbezpieczniejsze dla nieruchomości inwestycyjnej i taką lokalizację polecam poczatkującym inwestorom.

Warto pamiętać, że zdecydowanie najszybciej znajdują najemców mieszkania położone w centrum miasta lub na osiedlach oddalonych od centrum ale bardzo dobrze skomunikowane z resztą miasta. Zdecydowanie gorzej wynajmują się mieszkania na obrzeżach miast.

Przed zakupem mieszkania trzeba dobrze przemyśleć jego wielkość (szczególnie liczbę pokoi). Największy popyt jest na mieszkania 1 i 2-pokojowe. Najmują je np. studenci oraz najczęściej młode osoby, dla których jest to pierwsze samodzielne lokum na życiowej drodze. Mieszkań większych, 3 i 4-pokojowych szukają z reguły rodziny z dziećmi. Innymi najemcami większych mieszkań są też firmy, które chcą ulokować w nich po kilku pracowników lub studenci chcący w kilka osób współdzielić mieszkanie. W takim wypadku koszty najmu rozkładają się na kilka osób.

Innym rodzajem wynajmu, o którym tylko krótko wspomnę, jest wynajem większych mieszkań „na pokoje”. Ma to miejsce wtedy kiedy właściciel przygotowuje mieszkanie inwestycyjne dzieląc je na jak najwiekszą ilość pokoi i każdy pokój wynajmuje oddzielnie innemu najemcy. Wspólna kuchnia i łazienka jest do użytku wszystkich najemców. Często taki model wynajmu sprowadza się do „wyciśnięcia” z powierzchni inwestycyjnego mieszkania jak największej liczby pokoi kosztem ich wielkości. W tym artykule nie poruszam też tematu inwestycji

w mieszkania na wynajem krótkoterminowy „na doby”. Taka opcja inwestycji w mieszkania też istnieje ale ma ona trochę inną specyfikę dotyczącą podejścia do odpowiedniej lokalizacji, wyposażenia takiego mieszkania czy też konieczności poświęcenia więcej czasu na prowadzenie tego biznesu (zakładając, że nie chcemy ponosić dodatkowych kosztów zlecając obsługę zewnętrznej firmie).

Ale wracając do najmu klasycznego (długoterminowego) kolejnym istotnym czynnikiem do rozważenia jest wybór między mieszkaniem z rynku wtórnego lub pierwotnego. Każda z tych opcji ma swoje wady i zalety. Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego łatwiej o okazje cenowe. Możemy trafić na oferty gdzie właścicielowi zależy na szybszej sprzedaży. Z reguły mieszkania z rynku wtórnego mają już w swojej okolicy rozbudowaną infrastrukturę (sklepy, przedszkola, szkoły, apteki itp.) a to jest często wystarczającym atutem dla najemców. Mieszkania z rynku wtórnego zwłaszcza te budowane w starszych technologiach są tańsze od tych z rynku deweloperskiego. Jednak takie mieszkania często nie do końca mogą spełnić oczekiwania wymagających klientów. Poza atutami jakie wymieniłem powyżej, starsze osiedla mają też minusy np. ciasne uliczki, brak wygodnego parkingu, zniszczone klatki schodowe, brak windy itp. Dla budżetowego najemcy, dla którego bardzo istotna jest cena najmu taki standard wystarczy. Jeśli jednak myślimy o inwestycji w mieszkanie na wynajem długofalowo musimy patrzeć perspektywicznie.

Od 10 lat pracując na rynku nieruchomości widzę jak bardzo on się zmienia także jeśli chodzi o mieszkania inwestycyjne przeznaczone na wynajem. Zdecydowanie większa liczba inwestorów wybiera mieszkania z rynku pierwotnego dlatego, że cały czas rosną oczekiwania najemców. Oczekują oni caraz częściej „europejskiego standardu” i gotowi są za to zapłacić więcej. Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego odbieramy je najczęściej w stanie deweloperskim i musimy je jeszcze wykończyć i wyposażyć. Często też musimy jakiś czas poczekać na jego odbiór. Czyli inwestując kapitał nie od razu mamy przychody z czynszu. Tym niemniej jako inwestorzy powinniśmy patrzeć długofalowo. Zgodnie z klasyczną ekonomią, której jestem zdecydowanym zwolennikiem, już na etapie od samego zakupu takiej inwestycji mieszkaniowej nasz majątek netto rośnie. Dzieje się tak bo przecież wartość mieszkania rośnie na każdym z etapów przygotowywania tej inwestycji. Już sam zakup prawidłowo „rynkowo” wyselekcjowanego mieszkania w odpowiedniej lokalizacji, nawet jakbyśmy nic z nim nie robili, przyniesie nam w przyszłości wzrost naszego majątku. Jako doświadczony pośrednik jestem w stanie doradzić i pomóc w wyborze takich inwestycji. W sposób oczywisty nasz majątek netto rośnie też na etapie wykańczania i wyposażania mieszkania bo przecież w ten sposób rośnie wartość naszego projektu.
Kiedy mamy już gotowe i przygotowane mieszkanie do wynajmu to już nasz majątek netto jest większy niż w momencie kupna mieszkania. Sama komercjalizacja takiej inwestystycji czyli w naszym przypadku znalezienie odpowiedniego najemcy spowoduje, że od tej pory nasz majątek netto bedzie rósł jeszcze szybciej (pod warunkiem oczywiście, że nie przeznaczamy wszystkich wpływów z czynszu na bieżącą konsumpcję). Tak to działa, dlatego początkującym inwestorom na rynku doradzam posługiwanie się wskaźnikiem wzrostu majątku netto w inwestycjach w nieruchomości jako miernikiem sukcesu finansowego. Sam uzyskiwany czynsz jest tylko jednym z elementów budowania majątku. To tak pokrótce o tym na czym polega jeden ze sposobów budowania majątku w oparciu o nieruchomości ale z pewnością jest to temat ciekawy i jeszcze kiedyś do niego wrócę szerzej.

Wróćmy jednak do momentu podejmowania decyzji w jakie mieszkanie chcemy zaiwestować. Obserwując przez lata zmieniajacy sie rynek najmu dotrzegam, że oprócz studentów, singli, rodzin i młodych usamodzielniających się osób coraz bardziej rośnie rola tzw. ”wynajmu korporacyjnego”. Przy rosnącej gospodarce wiele polskich firm a także międzynarodowych korporacji rozwija się lokując swoje centrale lub nowe oddziały najczęściej w dużych miastach. Taki rozwój wiąże sie z zapotrzebowaniem na pracowników. O ile pracowników niższego szczebla łatwiej zrekrutować na lokalnym rynku o tyle kluczowych specjalistów z poszczególnych dziedzin oraz kadrę menadzerską firmy muszą często sprowadzać z innych części Polski lub też z zagranicy. I ci właśnie pracownicy poszukują określonych mieszkań. Ta grupa najemców bezwględnie oczekuje takich standardów jak: w pełni wyposażonych, nowocześnie umeblowanych mieszkań w miarę w nowych budynkach, możliwości korzystania z garażu podziemnego, bezwględnie windy i przyzwoitego wykończenia części wspólnych w budynku. Dobrze jak mieszkanie ma duży balkon lub taras. Lokalizacja takiego mieszkania to najchętniej blisko Centrum co umożliwia łatwy dostęp do infrastruktury miasta jak: restauracje, kina, galerie handlowe itd. Tym wymaganiom są w stanie sprostać mieszkania pochodzące z rynku pierwotnego wykończone z myślą właśnie o kadrze korporacji. Często stroną najmu jest też sama firma, która na siebie bierze znalezienie odpowiedniego mieszkania dla pracownika. Zwiększa to dla właściciela mieszkania pewność i bezpieczeństwo wpływu należności za mieszkanie. Ja korzystając ze swojej praktyki zwrócę uwagę na jeszcze jeden ciekawy aspekt. Otóż mieszkanie w „najmie korporacyjnym” jest w znacznie mniejszym stopniu ekploatowane przez najemcę korporacyjnego niż by to miało miejsce w przypadku innego najemcy. Wiąże się to z prowadzonym trybem życia przez takiego najemcę, który z reguły rzadko gotuje w mieszkaniu bo żywi się na mieście, korzysta z pralni a nie pierze sam, często go po prostu nie ma w mieszkaniu bo jest albo w pracy albo w delegacji. Nawet jak ma wolny dzień to z reguły spędza go poza mieszkaniem bo żyje aktywnie. Tak więc najemca korporacyjny to jeden z wymarzonych najemców przez każdego właściciela inwestycyjnego mieszkania. Należy jednak pamiętać, że taki najemca ma też ponadprzeciętne oczekiwania i aby im sprostać inwestor musi już o tym mysleć na etapie planowania zakupu i wykończenia mieszkania.

Jeśli jednak naszym potencjalnym najemcą jest klient premium warto zainwestować w mieszkanie nowe z rynku pierwotnego i wyposażyć je zgodnie z zapotrzebowaniem potencjalnego najemcy. Inwestycja taka jest droższa ale przyniesie w efekcie więcej korzyści. Doświadczony agent nieruchomości z pewnością zapozna Państwa ze wszystkimi niuansami rynku wynajmu mieszkań i podpowie gdzie i jakie mieszanie wybrać na inwestycję.

Powrót do listy artykułów

Autor artykułu: Sławomir Bielawski



Licencjonowany Pośrednik w Obrocie Nieruchomościami z wieloletnią praktyką na rynku.