JAK BEZPIECZNIEJ WYNAJMOWAĆ MIESZKANIE ?


Inwestowanie w mieszkania pod wynajem to coraz bardziej popularny sposób lokowania kapitału.
Rzeczywiście może to być bardzo dobry biznes, ale trzeba pamiętać, że dzisiaj przepisy prawa w dużo bardziej uprzywilejowanej sytuacji stawiają najemców a nie osoby wynajmujące. Na początek, krótkie wyjaśnienie co do terminologii.

Istotę umowy najmu definiuje art.659 Kodeksu Cywilnego.

Z tego artykułu jasno wynika, że wynajmujący to ktoś kto oddaje rzecz (w naszym przypadku mieszkanie) najemcy do używania (na czas oznaczony lub nie oznaczony), a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Czyli w praktyce:
Wynajmujący - to najczęściej właściciel mieszkania.
Najemca - to ktoś kto korzysta z nieruchomości w zamian za ekwiwalent jakim jest czynsz.

Zatem formułując umowę najmu używajmy prawidłowych definicji.

Kiedy już stoimy przed faktem przygotowania umowy najmu zastanówmy się co możemy zrobić aby zwiększyć nasze bezpieczeństwo jako właściciela nieruchomości.
W poniższym artykule zwrócę uwagę na trzy istotne aspekty a mianowicie, po pierwsze samą formę zawarcia umowy najmu
(zdecydowanie rekomenduję tu podpisanie umowy najmu okazjonalnego), zwrócę też uwagę na istotne znaczenie kaucji oraz protokołu zdawczo-odbiorczego nieruchomości.

Jednym z elementów poprawiających bezpieczeństwo wynajmu może być z pewnością podpisanie umowy najmu okazjonalnego.
Podpisanie takiej umowy jest bardzo pomocne np. w sytuacji kiedy lokator przestaje płacić czynsz i nie chce opuścić mieszkania.
Jak taką umowę zawrzeć?

Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas oznaczony, musi mieć formę pisemną a najemcą może być wyłącznie osoba fizyczna.
Forma najmu okazjonalnego to specyficzny rodzaj najmu wprowadzony do polskiego prawa na mocy ustawy o ochronie praw lokatorów.
Sama treść umowy najmu okazjonalnego nie różni się znaczącą od „zwykłej” umowy najmu.
Bardzo istotne natomiast jest, żeby do umowy najmu okazjonalnego zastały dołączone odpowiednie załączniki.

Pierwszym z załączników jest oświadczenie najemcy (koniecznie w formie aktu notarialnego) o poddaniu się rygorowi egzekucji co do obowiązku opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie najmu okazjonalnego.

Drugi załącznik to oświadczenie najemcy wskazujące adres nieruchomości (której najemca niekoniecznie musi być właścicielem) do której będzie on mógł się przenieść w wypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia najmowanego lokalu.

Trzeci załącznik do umowy najmu okazjonalnego to oświadczenie osoby, która jest właścicielem lub posiada tytuł prawny, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w tym oświadczeniu.

Na żądanie wynajmującego takie oświadczenie może być z podpisem poświadczonym notarialnie (i ja taki sposób zdecydowanie rakomenduję). Trzeba pamiętać o dopełnieniu jeszcze dodatkowego warunku.
Otóż umowa najmu okazjonalnego wraz opisanymi trzema załącznikami musi zostać złożona przez właściciela we właściwym Urzędzie Skarbowym w ciągu 14 dni od dnia podpisania umowy.
Jeśli ten warunek nie zostanie spełniony, umowa zawarta pomiędzy stronami będzie zwyklą umową najmu regulowaną przepisami kodeksu cywilnego oraz ustawą o ochronie praw lokatorów (co może utrudnić eksmisję niepłacącego najemcy).
Nieruchomość na podstawie umowy najmu okazjonalnego może zostać wynajęta na maksymalnie 10 lat. Z takiej umowy mogą korzystać wyłącznie osoby prywatne w odniesieniu co do lokali mieszkalnych.

Tak więc forma najmu okazjonalnego jest tym co zwiększa bezpieczeństwo właścicieli wynajmowanych mieszkań. Innymi istotnymi czynnikami jakie chciałbym wskazać to kaucja i protokół zdawczo-odbiorczy.
Kaucja powinna być oczywiście zapisana w umowie najmu i pobrana w dniu podpisania umowy lub w dniu przekazania nieruchomości. Jak wysoka powinna być kaucja? Jej wysokość nie jest ujęta w przepisach.
Najemca zawsze będzie dążył żeby była ona jak najniższa. Ja zwrócę jednak uwagę na bardzo ważną rolę jaką kaucja pełni.
Kaucja po pierwsze może stanowić moim zdaniem element weryfikacji zdolności finansowej potencjalnego najemcy.
Problem najemcy z wpłatą kaucji może wynikać z jego niepewnej sytuacji finansowej co w przyszłości może przełożyć sie na trudności z terminowym otrzymywaniem czynszu, a przecież regularność dochodów jest istotą inwestowania w mieszkania na wynajem.

Odpowiednio wysoka kaucja stanowi też zabezpieczenie na wypadek zniszczeń w naszej nieruchomości dokonanych przez najemcę.
Aby skutecznie z kaucji pokryć koszty zniszczeń dokonanych przez najemcę trzeba pamietać o sporządzeniu protokołu zdawczo-odbiorczego. Jest to dokument sporządzany w momencie przekazania lokalu.
Zawiera on wszelkie informacje dotyczące przekazywanego mieszkania, stanu jego wyposażenia, ilości przekazanych kluczy, stanu liczników itp.
Ja polecam wykonanie też dokumentacji zdjęciowej, co w przyszłości pomoże w roztrzyganiu ewentualnych sporów z najemcą.

Jeżeli zastanawiają się Państwo nad inwestowaniem w mieszkania na wynajem (jak duże mieszkanie kupić? w jakiej lokalizacji?), a także kwestiami dotyczącymi bezpiecznego wynajmowania nieruchomości, odpowiednich zapisach w umowie, w jaki sposób znaleźć sumiennego najemcę i jak go zweryfikować proszę pamietać, że doświadczony pośrednik nieruchomości może pomóc w każdym z tych aspektów.


Powrót do listy artykułów

Autor artykułu: Sławomir Bielawski


Licencjonowany Pośrednik w Obrocie Nieruchomościami z wieloletnią praktyką na rynku.